Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 2.3 Verstoß gegen weitere zwingende WEG-Vorschriften

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.

• § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden

  Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können selbst dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gemeint sind hiermit insbesondere tragende Mauern und Geschossdecken, aber auch die Außenfenster und die Wohnungszugangstür.

  Auch kann an Anlagen und Einrichtungen kein Sondereigentum begründet werden, soweit diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Von Bedeutung sind hier insbesondere Treppen, Flure und die zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses sowie Telefonanschlüsse. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Bereiche der Wohnanlage können auch nicht etwa in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Derartige Regelungen sind unwirksam.^[1]

  Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ermöglicht allerdings die Bestimmung des § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG die Begründung von Sondereigentum an Außenstellplätzen. Vorerwähnte Bestimmung fingiert nämlich die Raumeigenschaft solcher Stellplätze. Bereits nach alter Rechtslage konnte Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen begründet werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG kann das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

  Im Übrigen können Balkone und Dachterrassen zu Sondereigentum erklärt werden. Die konstruktiven Bestandteile verbleiben freilich im Gemeinschaftseigentum.

• § 6 WEG: Kein isoliertes Sondereigentum

  Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben.^[2] Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden.

• § 9b Abs. 1 WEG: Keine Wirkung etwaiger Beschränkungen der Vertretungsmacht Dritten gegenüber

  Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 2 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG Dritten gegenüber unwirksam. Auch wenn die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters durch Vereinbarung oder auf Grundlage von § 27 Abs. 2 WEG beschlussweise im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einschränken können, hätten entsprechende Einschränkungen keine Wirkung im Außenverhältnis gemeinschaftsfremden Dritten gegenüber.

• § 11 WEG: Aufhebung der Gemeinschaft

  Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.^[3]

• § 12 Abs. 1 WEG: Wichtiger Grund zur Versagung vereinbarter Veräußerungszustimmung

  Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung jedoch darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung wird allgemein nur dann anerkannt, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer darstellt. So kann die Gemeinschaftsordnung zwar Beispiele für Versagungsgründe enthalten, stets aber muss es sich um wichtige Gründe handeln. Gründe, die also keinen wichtigen Grund i. S. d. Vorschrift darstellen, können in der Gemeinschaftsordnung nicht zu solchen gemacht werden.

• § 17 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums

  Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft können die Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer als ultima ratio die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem betreffenden Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann – und eben dies kann nicht abbedungen werden. Allerdings können die Entziehungsgründe durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also insbesondere in der Gemeinschaftsordnung, erweitert werden.

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