Gemeinschaftseigentum insta... / 2.4 Erstmalige Herstellung eines plangerechten Zustands

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter das Begriffspaar "Instandhaltung und Instandsetzung" subsumiert und sind somit einfachmehrheitlich zu beschließen.

Zur erstmaligen Herstellung zählen dabei insbesondere Maßnahmen, die ein mangelhaftes Bauwerk in einen erstmals planmäßigen Zustand versetzen. Zur Beurteilung der Mangelhaftigkeit ist auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks abzustellen, wobei auf Qualitätsstandards vergleichbarer und in etwa zeitgleich hergestellter Bauwerke abzustellen ist. Auch die erstmalige Herstellung von Kfz-Stellplätzen, an denen nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte bestehen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

 

Alle Eigentümer stehen in der Pflicht

Zur erstmaligen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums sind mangels abweichender Vereinbarung stets alle Wohnungseigentümer verpflichtet.

So ist z. B. die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand, Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.

 

Achtung: Erstmalige Herstellung vs. fehlerhafte Errichtung

Kein Fall der erstmaligen Herstellung liegt vor, wenn Gemeinschaftseigentum entgegen des Aufteilungsplans vom Bauträger fehlerhaft errichtet wird. Wird z. B. an einer Wohnung entgegen des Aufteilungsplans kein Balkon errichtet, handelt es sich um einen Ausführungsmangel des Bauvorhabens.

Eine erstmalige plangemäße Erstellung muss nicht sämtliche von der Teilungserklärung oder dem Aufteilungsplan abweichenden Bereiche umfassen. Sind im Teilungsplan z. B. 2 Türen vorgesehen und wird die Wohnanlage stattdessen an dieser Stelle mit einem Fenster errichtet, handelt es sich auch dann um eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums, wenn das Fenster lediglich durch eine Tür ersetzt wird.

Treu und Glauben

Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB begrenzt. Er entfällt also, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn

  • die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder
  • Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Teilungsvertrag und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Die Interessen der hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer werden dadurch gewahrt, dass sie jedenfalls gravierende Abweichungen zulasten ihres Sondereigentums unter Umständen nur gegen eine Ausgleichszahlung hinnehmen müssen.

Keine Verjährung

Der Anspruch auf erstmalige Herstellung der Wohnungseigentumsanlage unterliegt insoweit nicht der Verjährung, als die planwidrige Errichtung den Bestand des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt und gerade die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung diesen sichern sollen.

 

Achtung: Verjährung droht aber bei fehlerhafter Errichtung!

Wie bereits oben ausgeführt, liegt kein Fall der erstmaligen Herstellung vor, wenn Gemeinschaftseigentum entgegen des Aufteilungsplans vom Bauträger fehlerhaft errichtet wird: Nach den Bauplänen und dem Aufteilungsplan sollte eine Wohnung mit einem Balkon ausgestattet werden. Tatsächlich wurde im Rahmen der Errichtung der Wohnanlage die Wohnung aber ohne Balkon errichtet.

Ausführungsmängel, die sich nur auf Optik und Funktion auswirken, unterliegen der dreijährigen Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB.

Hier stehen zunächst werkvertragliche Ansprüche des geschädigten Wohnungseigentümers gegen den Bauträger im Raum. Können diese nicht realisiert werden, etwa weil der Bauträger insolvent geworden ist, besteht in zweiter Linie ein Anspruch auf plangemäße Errichtung des Balkons gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der Regelverjährung der §§ 195, 199 BGB. Ist der Aufteilungsplan Gegenstand der Teilungserklärung, ist dem betroffenen Wohnungseigentümer auch der Vorwurf grober Fahrlässigkeit zu machen, wenn er sich nicht die entsprechende Kenntnis verschafft hat.

Exklusive Verpflichtung durch Vereinbarung?

Umstritten ist, ob eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, welche die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt, auch so auszulegen ist, dass von ihr auch eine erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands erfasst wird, jedenfalls soweit es um die Behebung anfänglicher Baumängel geht. Die herrschende Meinung verneint dies.

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