Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Verbraucherdarlehensvertrag

1 Leitsatz

Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherdarlehensvertrag schließen, muss der entsprechende Darlehensbeschluss hinreichend bestimmt sein. Dazu muss u. a. Folgendes berücksichtigt werden:

• Die Rahmenbedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags müssen fixiert sein (Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinssatz, Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung).
• Ferner muss auch klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen. Wenn einzelnen solventen Eigentümern diese Option gewährt werden soll, dann muss klar geregelt sein, in welcher Höhe der Verbraucherdarlehensvertrag geschlossen werden soll.
• Die Gesamtkosten müssen berechenbar sein. Darlehenssumme und Finanzierungskonzept müssen harmonieren. Es muss klar werden, wie sich die KfW-Förderung auf das Darlehen auswirken soll.

2 Normenkette

WEG § 10 Abs. 6 Satz 1, § 28

3 Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer beschließen

"TOP 4: Grundsatzbeschluss zur Durchführung des Sanierungs- und Finanzierungskonzeptes", "TOP 5: Durchführungsbeschluss zur Sanierung" und "TOP 6: Durchführungsbeschluss zur Umsetzung des Finanzierungskonzepts".

Bei TOP 6 wird in einem ersten Schritt eine Sonderumlage i. H. v. insgesamt 5.800.000 EUR beschlossen. Dann wird beschlossen, diese durch ein Verbraucherdarlehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Sparkasse M im Rahmen des KfW-Darlehensprogramms "Energieeffizienzhaus 130" zu ersetzen. Über die derzeitigen Kreditkonditionen der Sparkasse informiert die Wohnungseigentümer eine Anlage. Der Verwalter wird beauftragt, als Vertreter einen Verbraucherdarlehensvertrag zu diesen Konditionen abzuschließen und die notwendigen Erklärungen/Anträge zur Erlangung der KfW-Kredite zu stellen (die Konditionen dürfen sich zu den im Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Konditionen ändern, nicht aber im Fall "deren Verschlechterung um mehr als 25 %"). Jeder Wohnungseigentümer wird berechtigt, die (anteilige) Sonderumlage aus eigenen Mitteln aufzubringen. Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Entscheidung

Mit Erfolg! Das LG meint, der Beschluss zu TOP 6 sei aufgrund mangelnder Bestimmtheit aus mehreren Gründen nichtig (und damit auch die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5). Die Wohnungseigentümer hätten die wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme im Beschluss festlegen müssen. Der Beschluss hätte Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen müssen, ob die Tilgungsraten so angelegt seien, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt sei, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich sei. Hieran fehle es. Es sei schon nicht ersichtlich, in welchem Verhältnis die von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu erhebende Sonderumlage zu dem Verbraucherdarlehen stehen solle, sodass auch die Darlehenssumme nicht klar sei. Die Anlage, die über die Kreditkonditionen informieren sollte, sei ferner nicht näher bezeichnet worden. Im Übrigen lägen dem LG sogar 2 Finanzierungskonzepte vor. Bei einem Kreditbeschluss seien die Wohnungseigentümer außerdem vom Verwalter über das Risiko einer Außenhaftung zu informieren. Der Niederschrift lasse sich diese Information nicht entnehmen, was besonders schwer wiege, da sich über 50 % der Wohnungseigentumsrechte in der Hand einer GmbH befänden.

Hinweis

Im Fall geht es um einen Darlehensbeschluss. Insoweit ist geklärt, dass die Wohnungseigentümer für diesen eine Beschlusskompetenz haben. Der Beschluss kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Ferner ist geklärt, dass der Darlehensbeschluss, wie jeder Beschluss, "bestimmt" sein muss. Für die Bestimmtheit sind nach h. M. folgende Bestimmungen zu fordern – die im Fall gleich in mehreren Fällen fehlten:

• Informationen i. S. d. § 491a BGB; jedenfalls muss der Darlehensbeschluss die wesentlichen Rahmenbedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags festlegen;
• der Darlehensbeschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme enthalten (= des Anlasses und Zwecks des Abschlusses des Verbraucherdarlehensvertrags);
• die Höhe des Geldbetrags i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB;
• die Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags;
• die Höhe des bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes.
• Ferner muss der Darlehensbeschluss erkennen lassen, dass die Tilgungsraten so bestimmt sind, dass der Geldbetrag i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB am Ende der Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags getilgt ist oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.

Muster: Darlehensbeschluss

1. Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Instandhaltungsrückstellung (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Höhe von ________ EUR) durch einen Verbraucherdarlehensvertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe von ________ EUR aufgebracht werden.
2. Der Verbraucherdarlehensvertrag soll mit ________ [Geldgeber] auf ____ Jahre geschlossen werden.
3. Der Zi...