Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Verbraucherdarlehen ... / 4 Entscheidung

Mit Erfolg! Das LG meint, der Beschluss zu TOP 6 sei aufgrund mangelnder Bestimmtheit aus mehreren Gründen nichtig (und damit auch die Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5). Die Wohnungseigentümer hätten die wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme im Beschluss festlegen müssen. Der Beschluss hätte Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen müssen, ob die Tilgungsraten so angelegt seien, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt sei, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich sei. Hieran fehle es. Es sei schon nicht ersichtlich, in welchem Verhältnis die von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu erhebende Sonderumlage zu dem Verbraucherdarlehen stehen solle, sodass auch die Darlehenssumme nicht klar sei. Die Anlage, die über die Kreditkonditionen informieren sollte, sei ferner nicht näher bezeichnet worden. Im Übrigen lägen dem LG sogar 2 Finanzierungskonzepte vor. Bei einem Kreditbeschluss seien die Wohnungseigentümer außerdem vom Verwalter über das Risiko einer Außenhaftung zu informieren. Der Niederschrift lasse sich diese Information nicht entnehmen, was besonders schwer wiege, da sich über 50 % der Wohnungseigentumsrechte in der Hand einer GmbH befänden.

Hinweis

Im Fall geht es um einen Darlehensbeschluss. Insoweit ist geklärt, dass die Wohnungseigentümer für diesen eine Beschlusskompetenz haben. Der Beschluss kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Ferner ist geklärt, dass der Darlehensbeschluss, wie jeder Beschluss, "bestimmt" sein muss. Für die Bestimmtheit sind nach h. M. folgende Bestimmungen zu fordern – die im Fall gleich in mehreren Fällen fehlten:

• Informationen i. S. d. § 491a BGB; jedenfalls muss der Darlehensbeschluss die wesentlichen Rahmenbedingungen des Verbraucherdarlehensvertrags festlegen;
• der Darlehensbeschluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnahme enthalten (= des Anlasses und Zwecks des Abschlusses des Verbraucherdarlehensvertrags);
• die Höhe des Geldbetrags i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB;
• die Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags;
• die Höhe des bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes.
• Ferner muss der Darlehensbeschluss erkennen lassen, dass die Tilgungsraten so bestimmt sind, dass der Geldbetrag i. S. v. § 488 Abs. 1 Satz 1 BGB am Ende der Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrags getilgt ist oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.

Muster: Darlehensbeschluss

1. Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Instandhaltungsrückstellung (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Höhe von ________ EUR) durch einen Verbraucherdarlehensvertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe von ________ EUR aufgebracht werden.
2. Der Verbraucherdarlehensvertrag soll mit ________ [Geldgeber] auf ____ Jahre geschlossen werden.
3. Der Zins darf ____ % nicht übersteigen, die Tilgung soll auf ___ Jahre angelegt sein. Ferner gilt Folgendes: _______________.
4. Der jeweilige Verwalter wird gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ermächtigt, im Namen und in Vollmacht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherdarlehensvertrag mit dem in Ziffer 2 genannten Geldgeber zu den unter Ziffer 1 und Ziffer 3 genannten Bedingungen zu schließen. Gegebenenfalls notwendige Unterlagen sind vom Verwalter – evtl. unter Hinzuziehung von Sonderfachleuten – einzureichen. Alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten werden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zulasten der Instandhaltungsrückstellung, übernommen. Mit Blick auf § 492 Abs. 4 BGB wird ferner Folgendes bestimmt: _______________.
5. Zins und Tilgung (Kreditraten) sollen über das Hausgeld aufgebracht werden. Im Wirtschaftsplan ist eine entsprechende Kostenposition vorzusehen.
6. Leistet ein oder leisten ____ [Anzahl] Wohnungseigentümer nicht das von ihm [ihnen] geschuldete Hausgeld, ist der Verwalter befugt, zur Erfüllung des geschuldeten Zinses für einen Zeitraum von längstens 3 Monaten entsprechende Mittel aus der Instandhaltungsrückstellung zu entnehmen. Wenn im darüber hinaus gehenden Zeitraum ausreichendes Hausgeld nicht zur Verfügung steht, ist unverzüglich eine Versammlung einzuberufen.
7. Dieser Beschluss ist erst durchzuführen, wenn er sowie der Beschluss über die zu finanzierende Maßnahme, nämlich ___________, bestandskräftig ist oder eine gegen ihn gerichtete Anfechtungsklage rechtskräftig abgewiesen ist.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

____________________________

Der Beschluss, ________ [Inhalt], wurde angenommen/abgelehnt.

Der Darlehensbeschluss muss ferner ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (was das LG gar nicht mehr prüfen musste, weil der Verwalter im Fall eine Reihe handwerklicher Fehler gemacht hatte). Ob es so liegt,...