Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 6.2 Erwerb durch Zuschlag in der ...

Alexander C. Blankenstein

Eine lukrative Alternative zum Erwerb einer Sondereigentumseinheit durch Kauf ist die Ersteigerung im Rahmen der Zwangsversteigerung. Dringend zu prüfen ist auch hier, ob das Objekt eigengenutzt werden oder als Kapitalanlage dienen soll. Zwar ermöglicht die Bestimmung des § 57a ZVG die Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings ist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse des Ersteigerers an der Kündigung erforderlich. Insoweit unterscheidet sich der Erwerb durch Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht vom rechtsgeschäftlichen Erwerb.

6.2.1 Bekanntmachung

Die Gerichte machen Termine zur Zwangsversteigerung mindestens 6 Wochen vor dem Termin im amtlichen Bekanntmachungsblatt und regelmäßig auch in der Tagespresse bekannt. Zunehmend erfolgt die Bekanntmachung in einzelnen Bundesländern zusätzlich im Internet. Im Land Nordrhein-Westfalen erfolgt die Bekanntmachung ausschließlich im Internet, was zulässig ist.^{^[1]}

Tipp: Internet-Recherche

Über das Online-Portal www.zvg-portal.de veröffentlichen die Amtsgerichte bundesweit vermehrt Zwangsversteigerungstermine. Über den Menüpunkt "Bekanntmachungen" und dann "Zwangsversteigerungstermine" gelangt man zu einer Suchmaske, über die die Suche nach geeigneten Zwangsversteigerungsobjekten eingegrenzt werden kann.

[1] BGH, Beschluss v. 3.4.2014, V ZB 41/13.

6.2.2 Ablauf des Versteigerungstermins

Bekanntmachung

Im Termin macht der Rechtspfleger zunächst das zu versteigernde Objekt und die Versteigerungsbedingungen bekannt. Diese Bekanntmachung dient der Vorbereitung der Versteigerung, der Ablauf ist gesetzlich vorgeschrieben^{^[1]}:

Aufruf der Sache,
Feststellung der anwesenden Verfahrensbeteiligten gem. § 9 ZVG bzw. deren Vertreter – wozu die Bieter nicht gehören^{^[2]},
Beschreibung des Grundstücks hinsichtlich Größe, Einheitswert, Grundbuchinhalt, Verkehrswert etc.,
Bekanntgabe der das Verfahren betreibenden Gläubiger und ihrer Ansprüche sowie der erfolgten Anmeldungen,
Bekanntgabe des Zeitpunkts der Beschlagnahme,
Bekanntgabe des geringsten Gebots und der übrigen Versteigerungsbedingungen.

Bietstunde

Sodann folgt die sog. "Bietstunde". Diese dauert mindestens 30 Minuten und beginnt mit der Aufforderung des Rechtspflegers zur Abgabe von Geboten. Ist die Bietstunde – die freilich deutlich länger als eine Stunde dauern kann – abgelaufen und werden keine Gebote mehr abgegeben, verkündet der Rechtspfleger das letzte Gebot durch dreimaligen Aufruf und sodann den Schluss der Versteigerung.

Potenzielle Erwerber müssen ihre Gebote nicht persönlich abgeben, sondern können sich vertreten lassen. Allerdings bedarf es hierfür einer öffentlich beglaubigten Vollmacht, die dem Gericht gegenüber nachzuweisen ist. Eine einfache Vollmacht berechtigt nicht, Gebote abzugeben.

Ein Gebot wird zurückgewiesen, wenn es nicht mindestens die Höhe des geringsten Gebots erreicht. Des Weiteren muss es bereits vorliegende Gebote überschreiten.

Achtung: Irrtum berechtigt nicht zur Anfechtung!

Die Anfechtung eines Gebots wegen Irrtums durch den Bieter ist dann ausgeschlossen, wenn er

sich über verkehrswesentliche Eigenschaften des Objekts oder
über den Wert des Versteigerungsobjekts irrt oder
verspätet am Termin teilnimmt und daher sein Gebot in Unkenntnis bestehenbleibender Rechte abgibt.^{^[3]}

[1] Vgl. § 66 ZVG.

[2] § 9 ZVG.

[3] BGH, Beschluss v. 5.6.2008, V ZB 150/07.

6.2.3 Sicherheitsleistung

Bieter müssen damit rechnen, dass sie für das von ihnen abgegebene Gebot Sicherheit leisten müssen. Für den Fall des Zuschlags muss nämlich gewährleistet sein, dass vom Bieter auch tatsächlich Zahlung geleistet wird. Antragsberechtigte sind daher diejenigen Beteiligten, die durch eine Nichtzahlung beeinträchtigt wären. Dies sind all diejenigen, die aus dem Erlös Zahlungen erhalten würden. Insoweit ist auch der Schuldner selbst antragsberechtigt, wenn ihm ein Anspruch auf den Erlösüberschuss zusteht oder er persönlich für durch Grundpfandrechte gesicherte Forderungen haftet.^{^[1]} Die Sicherheit ist im Regelfall in Höhe von 10 % des Verkehrswerts zu leisten. Allerdings kann in den Fällen des § 68 Abs. 2 und 3 ZVG auch eine erhöhte Sicherheitsleistung beantragt werden. Zu leisten ist die Sicherheit entweder durch

Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts,
selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder
vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse.

Barzahlung ist grundsätzlich nicht möglich.

Wird die für ein Gebot verlangte Sicherheit nicht geleistet, ist das Gebot zurückzuweisen. Ein späteres Nachreichen der Sicherheit ist nicht möglich.

Tipp: Für vorsorgliche Sicherheitsleistung sorgen

Da sich die Höhe der Sicherheit nach dem Verkehrswert richtet, ist jeder potenzielle Bieter im Vorfeld des Versteigerungstermins in der Lage, für eine entsprechende Sicherheitsleistung zu sorgen. Da auch die Versteigerungsbedingungen bereits im Vorfeld bekannt sind, kann auch für den Fall erhöhter Sicherheitsleistung vorgesorgt werden.

[1] LG Essen, Beschluss v. 4.8.2005, 7 T 303/05.