Grundsätzlich ist das Sondereigentum frei veräußerbar. Zur Erhaltung der Gemeinschaft bzw. des Gemeinschaftscharakters ist den Wohnungseigentümern jedoch mit § 12 WEG die Möglichkeit geschaffen worden, die schutzwürdigen Gemeinschaftsinteressen zu wahren. Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich deren Unauflösbarkeit. Da an eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG strenge Voraussetzungen geknüpft sind, ist es daher verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbaren problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu versagen. Als Inhalt des Sondereigentums kann daher vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Gilt auch in der Zwangsversteigerung
Als Veräußerung wird dabei nicht nur der Erwerb einer Sondereigentumseinheit durch Kauf, sondern auch eine solche durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung angesehen, wie in § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG zum Ausdruck kommt.
3.3.2.1 Zustimmungsberechtigte
Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen.
Zustimmung durch den Verwalter
Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustimmung durch den Verwalter ist es also erforderlich, dass der Verwalter seinerseits einen Notar aufsucht und dort seine Zustimmung schriftlich erteilt.
Im Übrigen ist die Verwalterstellung dem Grundbuchamt nachzuweisen. Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 26 Abs. 4 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt. Unterschreibt ein anwesender Eigentümer in seiner Funktion als Beirat, liegt hierin nicht zugleich die erforderliche Unterschrift eines Wohnungseigentümers.[1] Entsprechende Formvorschriften sind auch dann zu beachten, wenn die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Niederschrift über die Zustimmungsbeschlussfassung bedarf dann auch der öffentlich beglaubigten Form.
Verwalter holt Beschluss ein
Da der Verwalter im Rahmen seiner Zustimmungsberechtigung als Treuhänder der Eigentümergemeinschaft tätig wird und deren Interessen wahrnimmt, bleibt es ihm unbenommen, jederzeit einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft über den jeweiligen Zustimmungsfall herbeizuführen. Des Weiteren kann die Gemeinschaft vor erteilter Verwalterzustimmung anderweitig entscheiden bzw. eine für den Verwalter verbindliche Entscheidung treffen oder auch gänzlich unabhängig vom Verwalter entscheiden.[2]
Zustimmung durch Umlaufbeschluss
Ist nach der Gemeinschaftsordnung zur Veräußerung von Sondereigentum die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich und wird ein entsprechender Beschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst, so sind dem Grundbuchamt die Unterschriften der Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen. Verweigert oder verzögert ein zustimmungsberechtigter Wohnungseigentümer pflichtwidrig den Nachweis in grundbuchmäßiger Form, haftet er gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz.[3]
Kein Widerruf
Eine erteilte Zustimmung kann nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Zustimmungsverpflichteten nicht mehr widerrufen werden. Ein Widerruf der Zustimmung zur Auflassung ist daher unbeachtlich.[4]
3.3.2.2 Informationsbeschaffung/Selbstauskunft
Zunächst ist der Veräußerer der Sondereigentumseinheit verpflichtet, dem Zustimmungsberechtigten, also in aller Regel dem Verwalter, die erforderlichen Informationen zu übermitteln, um diesem die Grundlagen für seine Entscheidung zu schaffen.
Der Veräußerer muss sich diese Informationen vom potenziellen Erwerber geben lassen. Insoweit hat er ein Recht, vom Erwerber eine Selbstauskunft zu fordern.[1] Freilich ist der potenzielle Erwerber nicht verpflichtet, die Selbstauskunft tatsächlich zu erteilen. Er geht dann aber das Risiko ein, dass die Zustimmung zur Veräußerung versagt wird. Eine verweigerte Selbstauskunft lässt nämlich durchaus den Schluss auf eine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers zu.[2]
Musterschreiben: Anforderung von Bonitätsnachweisen durch den Verwalter bei Veräußerung von Wohnungseigentum
[Anschrift des Veräußerers]
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Veräußerung Ihrer Sondereigentumseinheit Nr. __
Hier: Prüfung Zustimmungserklärung
Sehr geehrte(r) ...
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