BGH V ZB 2/12
 

Leitsatz (amtlich)

Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.

Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.

 

Normenkette

WEG § 12 Abs. 3, 1; BGB § 878

 

Verfahrensgang

OLG Frankfurt am Main (Beschluss vom 13.12.2011; Aktenzeichen 20 W 321/11)

AG Bensheim (Beschluss vom 08.07.2011; Aktenzeichen LO-9608-13)

AG Bensheim (Entscheidung vom 07.04.2011; Aktenzeichen LO-9608-13)

 

Tenor

Auf die Rechtsbeschwerde der Antragsteller werden der Beschluss des 20. Zivilsenats des OLG Frankfurt vom 13.12.2011, der Nichtabhilfebeschluss des AG Bensheim - Grundbuchamt - vom 8.7.2011 und dessen Zwischenverfügung vom 7.4.2011 aufgehoben.

Das AG - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums des in dem bei dem AG Bensheim geführten Grundbuch von Lorsch, Blatt, eingetragenen Wohnungseigentums von den Beteiligten zu 1) und zu 2) auf den Beteiligten zu 3) nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 7.4.2011 genannten Gründen abzulehnen.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 3.000 EUR.

 

Gründe

I.

Rz. 1

Mit notariellem Vertrag vom 6.12.2010 verkauften die Beteiligten zu 1) und zu 2) ihre Eigentumswohnung an den Beteiligten zu 3). In dem Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs ist eingetragen: "Veräußerungsbeschränkung - Zustimmung durch Verwalter". Anfang April 2011 beantragte der Notar die Umschreibung des Eigentums unter Vorlage einer Ausfertigung des Kaufvertrags, einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie einer beglaubigten Zustimmungserklärung der Verwalterin vom 15.12.2010.

Rz. 2

Das Grundbuchamt hat in einer Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass die Verwalterin nach einem in den Grundakten befindlichen Protokoll nur bis zum 31.12.2010 bestellt und daher ein Nachweis über die Verlängerung ihrer Bestellung oder die Zustimmung des derzeitigen Verwalters erforderlich sei. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 3) hat das Beschwerdegericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde beantragen die Beteiligten, die Entscheidung des Beschwerdegerichts und die Zwischenverfügung des Grundbuchamts aufzuheben.

II.

Rz. 3

Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in FGPrax 2012, 51 veröffentlicht ist) meint, das Grundbuchamt habe zu Recht die beantragte Umschreibung von der Vorlage eines Nachweises über die Verlängerung der Bestellung der Verwalterin oder einer Zustimmung des neuen Verwalters abhängig gemacht. Eine wirksame Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung nach § 12 Abs. 1, 3 WEG liege nur dann vor, wenn der Zustimmende noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt sei, in dem der Antrag auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingehe.

III.

Rz. 4

Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

Rz. 5

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gem. § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

Rz. 6

1. Richtig ist allerdings, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen beachten muss, weil die Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam ist, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist (BayObLG NJW-RR 1991, 978, 979). Ist die Zustimmung - wie hier - von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gem. § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (BayObLGZ 1975, 264, 267; NJW-RR 1991, 978, 979; OLG Hamm NJW-RR 1989, 974, 975). Diese Nachweise sind hier erbracht worden.

Rz. 7

2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von der Verwalterin am 15.12.2010 gegenüber den Vertragsparteien erklärten Zustimmung nicht der Umstand entgegen, dass deren Bestellung am 31.12.2010 endete und sie bei Eingang des Umschreibungsantrags am 6.4.2011 nicht mehr zur Verwalterin bestellt war. Allerdings ist streitig, ob eine von dem Verwalter erklärte Zustimmung über die Zeit seiner Bestellung hinaus wirkt und daher auch ein erst nach diesem Zeitpunkt vollzogenes dingliches Geschäft gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG wirksam wird.

Rz. 8

a) Dies wird teilweise mit der Begründung verneint, die Wirksamkeit einer Einwilligung setze voraus, dass der Zustimmende noch in dem für das Wirksamwerden des dinglichen Geschäfts maßgeblichen Zeitpunkt Inhaber der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition sei (vgl. OLG Celle, RNotZ 2005, 542, 543; Erman/Maier-Riemer, BGB, 13. Aufl., § 183 Rz. 2; NK-BGB/Staffhorst, 2. Aufl., § 183 Rz. 15 f.). Die Berechtigung zur Erteilung einer nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung müsse deshalb gem. § 87...

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