Insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete hat die Bestimmung des § 57a ZVG große Bedeutung. In aller Regel sind derartige Mietverhältnisse nämlich über mehrere Jahre befristet, weshalb das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist. Für den Ersteher in der Zwangsversteigerung besteht hier die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. Diese gesetzliche Frist beträgt nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 580a Abs. 2 BGB knapp 6 Monate und ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
Zuschlag am 14. Mai
Der Ersteher erhält am 14. Mai den Zuschlag über die im Erdgeschoss der Wohnanlage gelegene Teileigentumseinheit, in der ein Friseursalon betrieben wird. Nach dem Mietvertrag läuft die Befristung noch die nächsten 5 Jahre. Unabhängig hiervon kann der Ersteher das Mietverhältnis gemäß § 57a ZVG außerordentlich unter Beachtung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung muss dem Mieter bis zum 3 Werktag des Monats Juli zugehen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des 31. Dezember.
Selbstverständlich muss auch hier die Kündigung zum erstmöglichen Termin erfolgen, ansonsten ist der Ersteher an die Befristung gebunden. Insoweit entspricht die Rechtslage derjenigen bei Wohnraum.
Kündigungsrecht hat nur der Ersteher
Das Kündigungsrecht des § 57a ZVG steht ausschließlich dem Ersteher zu und nicht dem Mieter. Möchte sich der Friseur etwa von seinem wenig lukrativen Salon trennen, stehen ihm keine Vertragsausstiegsmöglichkeiten offen.
Musterschreiben: Außerordentliche Kündigung des Geschäftsraummietverhältnisses durch den Ersteher in der Zwangsversteigerung
[Anschrift des Mieters]
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Mietverhältnis Industriestraße 44 in 40589 Düsseldorf, Gewerbeeinheit 1. OG links
Außerordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist der §§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB
Sehr geehrte(r) ________,
zunächst teile ich Ihnen mit, dass ich die an Sie vermieteten Geschäftsräume durch Beschluss des AG Düsseldorf vom ________ zur Geschäftsnummer ________ im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben habe und nunmehr deren Eigentümer bin.
Leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über die im 1. Obergeschoss links gelegenen Geschäftsräume in der Liegenschaft Industriestraße 44 in 40589 Düsseldorf, bestehend aus 3 Büroräumen, Teeküche, Damen- und Herren-WC nebst zugehörigem mit der Nummer 4 bezeichneten Kellerraum außerordentlich fristgemäß auf Grundlage der Bestimmungen der §§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB zum nächstmöglichen Termin zu kündigen.
Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt. Das Mietverhältnis wird also auch durch fortgesetzten Gebrauch der Mietsache nicht verlängert.
Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Mietsache, mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie droht. Eine derartige Klage wäre mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die Sie zu tragen hätten. Im Übrigen wären Sie zusätzlich verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Erstehers in der Zwangsversteigerung
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