Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1]
Hinsichtlich Gebrauch und Nutzung des Sondereigentums verleiht die Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG umfangreiche unentziehbare Rechte. Ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers kann ihm nicht das Recht genommen werden, sein Sondereigentum selbst zu nutzen, dieses zu vermieten oder auch die Sondereigentumseinheit leer stehen zu lassen. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums beispielsweise an Feriengäste verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. Auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit lediglich beschlossen werden, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist.[2]
Wohl aber sind die in § 13 Abs. 1 WEG verbrieften Rechte verzichtbar. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also regeln, dass eine Vermietung[3] oder auch eine Selbstnutzung[4] ausgeschlossen ist. Die Vermietung kann des Weiteren durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden.[5]
Insbesondere Vermietung von Sondereigentum
Nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG ist der Wohnungseigentümer insbesondere berechtigt, seine Wohnung zu vermieten. Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis und kann in der Gemeinschaftsordnung nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Hier können jedoch die Vermietungsrechte ggf. eingeschränkt werden. Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit nach § 138 BGB unwirksam wäre eine Beschränkung, wonach der Wohnraum nicht an Ausländer vermietet werden dürfte. Schranken können sich hier bereits aus der Zweckbestimmung der Wohnanlage ergeben. Da auch eine Vermietung dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme des § 14 WEG unterliegt, ist beispielsweise die Vermietung zur Ausübung der Prostitution genauso unzulässig wie die Vermietung einer Kleinwohnung an eine Großfamilie.
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