GbR kann nicht Verwalterin nach dem WEG sein

Leitsatz

Die Anerkennung der Rechts- und Handlungsfähigkeit der GbR führt nicht dazu, dass diese Verwalterin nach dem WEG sein kann.

Sachverhalt

Im Urteilsfall nimmt der BGH Stellung zu der in Schrifttum und Rechtsprechung umstrittenen Frage, ob eine GbR Verwalterin nach dem WEG sein kann. Er verneint dies unter Hinweis auf die fehlende Publizität der Vertragregelungen und des Gesellschafterbestands der Gesellschaft.

Auch wenn der GbR inzwischen die teilweise Rechts- und Handlungsfähigkeit zugesprochen wird, ist dies nur eine notwendige, nicht aber die hinreichende Voraussetzung für die wirksame Bestellung als Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das WEG verlangt, wenn auch nicht ausdrücklich, aber doch nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen, für die Aufgaben des Verwalters spezifische Voraussetzungen, die die GbR nicht erfüllen kann:

Klarheit muss bestehen, wer als Verwalter, d. h. für die GbR handelt, z. B. insbesondere im Zusammenhang mit Zahlungen, Zustellungen und Willenserklärungen für und an die Gemeinschaft. Während dies bei natürlichen und juristischen Personen klar ist, bzw. aus dem Handelsregister hervorgeht, wird für die GbR kein Register geführt und auch die Einsichtnahme in die Gesellschafterverträge kann nur die Eigentümer der Gemeinschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt informieren, nicht aber Dritte, deren Schutz die WEG-Vorschriften ebenfalls dienen, und dies ohne Dokumentation von Veränderungen. Dies gilt nach Ansicht des BGH umso mehr, seit der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst die Teilrechtsfähigkeit zugesprochen wurde: Der Verband, der nun selbst Beteiligter eines gerichtlichen Verfahrens sein kann, wird durch den Verwalter vertreten: z. B. Zustellungen, deren Wirksamkeit davon abhängt, dass der Zustellungsadressat tatsächlich als natürliche Person zur Vertretung befähigt ist, so können nicht nachweisbar, z. B. durch das Handelsregister, an die richtige natürliche Person zugestellt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 26.1.2006, V ZB 132/05 – Vgl. zur Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und ihrer Rechtsfähigkeit auch Gruppe 21 S. 203 f.