Fristlose Kündigung bei häufigem "Vertrösten"

Leitsatz

Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist berechtigt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig gestört ist. Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter die Abrechnung über einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet.

Fakten:

Das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft kann nicht nur durch einzelne, schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die Eigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrags nicht veranlassen würden, in ihrer Gesamtheit und Dauer aber das Vertrauensverhältnis zerstören können. Der Verwalter hatte hier die Jahresabrechnung trotz mehrfacher Aufforderung seitens der Eigentümergemeinschaft über mehrere Eigentümerversammlungen nicht vorgelegt.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 22.01.1999, 16 Wx 218/98

Fazit:

Die Aufstellung der Jahresabrechnung gehört zu den elementaren Pflichten eines jeden Verwalters. Kommt er dieser Pflicht in begründete Einzelfällen nicht nach, dürfte dies für eine Kündigung nicht ausreichen. Anders sieht es natürlich dann aus, wenn trotz mehrfacher Aufforderung seitens der Eigentümergemeinschaft die Abrechnung grundlos nicht vorgelegt wird. Ein derartiges Verhalten rechtfertigt die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund und rechtfertigt ebenso die sofortige Abberufung des Verwalters aus seinem Amt.