Folgen einer teilweise misslungenen Begründung von Garten-Sondernutzungsrechten

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 15 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Werden in einer Teilungserklärung mehrere Sondernutzungsrechte in der Weise begründet, dass hinsichtlich der Lage der Sondernutzungsflächen auf einen Lageplan Bezug genommen wird, so entsteht das Sondernutzungsrecht (hier: an Gartenflächen) ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht, wenn in einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche keine eindeutige (interne) Abgrenzung der einzelnen Sondernutzungsflächen zueinander feststellbar ist. Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums ( § 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 2 WEG); zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann nach § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der (grundbuchrechtliche) Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass die Eintragungsbewilligung (als Grundlage des Eintragungsvermerks und, infolge der Bezugnahme, als Teil der Eintragung) klar und bestimmt bezeichnet, an welcher Fläche ein Sondernutzungsrecht bestehen soll (h.M.). Den Anforderungen kann hier wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss, Rechnung getragen werden. Es genügt, dass die Sondernutzungsfläche bestimmbar ist. Entspricht die Bezeichnung diesen Anforderungen nicht, ist ein Sondernutzungsrecht nicht wirksam entstanden.

Davon war im vorliegenden Fall auszugehen. Der in der Teilungserklärung in Bezug genommene Lageplan ergibt zwar, dass an dem besagten Grundstück Sondernutzungsrechte für zwei Wohnungseigentumsrechte begründet werden sollten; es fehlte indessen eine klare Abgrenzung dieser den beiden Einheiten zugewiesenen Flächen zueinander. Die nachträgliche Annahme einer bestimmten Grenzziehung wäre willkürlich, weil sie in dem in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Lageplan keine hinreichende Grundlage hat. Mangels wirksamer Begründung von Sondernutzungsrechten in diesem Grundstücks-Teilbereich unterliegt die Fläche im Ausgangspunkt weiterhin dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Miteigentümer.

Ein Sondernutzungsrecht hat eine positive Komponente (Gebrauchsbefugnis hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums) und eine negative (Ausschluss der Mitgebrauchsbefugnis durch die restlichen Eigentümer). Die negative Komponente setzt jedoch die wirksame Entstehung eines Sondernutzungsrechts insgesamt voraus. Ein Fall einer "gestreckten Sondernutzungsrechtsbegründung" durch vereinbarten Ausschluss vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und dem teilenden Eigentümer erklärtem Vorbehalt, Sondernutzungsrechte (noch) bestimmten Miteigentümern zuzuordnen (von der h.M. als zulässig anerkannt), lag vorliegend nicht vor.

2. Lässt allerdings in einem solchen Fall der Lageplan erkennen, dass eine gesamte Gartenfläche einer Anlage in Sondernutzungsflächen aufgeteilt werden sollte, so kann aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses der Eigentümer ein Anspruch auf Mitwirkung an einer Änderung der Teilungserklärung bestehen, die nachträglich zur Entstehung der Sondernutzungsrechte führt. Dieser Anspruch kann auch der Geltendmachung eines Anspruchs entgegengehalten werden, der den nach dem Grundbuchinhalt bestehenden gemeinschaftlichen Gebrauch an dieser Fläche zur Grundlage hat. Aus der Tatsache nicht wirksam begründeter Sondernutzungsrechte an einer Teilfläche des Grundstücks können hier keine Gegenrechte der Beteiligten abgeleitet werden; dieser Rechtsausübung steht der Einwand des Rechtsmissbrauchs ( § 242 BGB) entgegen, da die hier Streitbeteiligten verpflichtet sind, an einer Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken, durch die nachträglich die Sondernutzungsrechte bezüglich beider Eigentumsrechte begründet werden (sog. dolo-petit-Einwand). Vorliegend ist im Sinne der herrschenden Rechtsmeinung zur Zustimmungsverpflichtung der Änderung einer Teilungserklärung von außergewöhnlichen Umständen auszugehen, die ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH, NJW 1995, 2791, 2793 m.w.N.). Von Anfang an war hier die in der Teilungserklärung getroffene Regelung als verfehlt oder unzweckmäßig anzusehen. Die wirksame Begründung der Sondernutzungsrechte scheiterte allein daran, dass sie technisch nicht korrekt durchgeführt worden ist, weil es der Bauträger versäumt hat, in den Lageplan eine klare Linie zur Abgrenzung der beiden Sondernutzungsflächen einzuzeichnen. Die Unvollständigkeit des Lageplans ist anschließend sowohl von dem die Teilungserklärung beurkundenden Notar, als auch vom Grundbuchamt bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher übersehen worden. Dieser Mangel führte rechtlich dazu, dass nur die beiden Sondernutzungsrechte nicht wirksam entstanden sind, während für die übrigen Eigentümer Sondernutzungsrechte an den anderen Teilflächen des Grundstücks ordnungsgemäß begründet wurden. Hier würde - entge...