Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer bei Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen davon ausgegangen waren, bei den Fenstern handle es sich um Sondereigentum, sodass die Kosten für die Sanierung bzw. Instandsetzung der Fenster von den Wohnungseigentümern auf eigene Kosten übernommen wurden, haben diese keinerlei Ersatzansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt nicht nur unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag, sondern auch mit Blick auf eine ungerechtfertigte Bereicherung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer haben auch dann keinen Ersatzanspruch, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen.[1]
Vor dem Hintergrund der aktuellen BGH-Rechtsprechung ist derzeit ungeklärt, ob ein Beschluss der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, Wohnungseigentümern, die im Vertrauen auf die Gültigkeit eines nichtigen Beschlusses Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern inklusive Fensteraustausch durchgeführt haben, die entsprechenden Kosten "freiwillig" seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu ersetzen. Dies wurde jedenfalls in der Instanzrechtsprechung allgemein anerkannt, auch wenn bereits verjährte Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer hiervon umfasst sind. Hiervon dürfte aber wohl vor dem Hintergrund weiter auszugehen sein, als auch eigenmächtig durchgeführte Maßnahmen der baulichen Veränderung nachträglich durch Beschluss genehmigt werden können.[2]
Soweit also weiter anzunehmen sein dürfte, dass eine Erstattungsbeschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wäre jedoch hinsichtlich des Zeitpunkts der Austauschmaßnahmen zu differenzieren. Es würde jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, Wohnungseigentümern mehr oder weniger den Neupreis ihrer Fenster zu erstatten, wenn die Austauschmaßnahme bereits viele Jahre oder gar Jahrzehnte zurückliegt.[3]
Zweistufiges Verfahren bei Kostenerstattung erforderlich.
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern eigenständig und auf ihre Kosten durchgeführte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den gemeinschaftlichen Fenstern im Bereich ihres Sondereigentums, weil allgemein von der Gültigkeit eines tatsächlich nichtigen Beschlusses über die Verpflichtung zu entsprechenden Maßnahmen ausgegangen wurde, muss zwingend ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden, wonach zunächst die jeweiligen Rechnungen einzureichen und diese zu prüfen sind und sodann die konkrete Kostenerstattung beschlossen wird. Wird dieses zweistufige Verfahren nicht eingehalten, führt dies zur Beschlussnichtigkeit.[4]
In einem derartigen Fall würde sich die grundsätzliche Frage, ob ein Erstattungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nicht stellen.
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