Fenster (WEMoG) / Zusammenfassung
 
Begriff

Fenster spielen als fassadengestaltendes Element eine große Rolle in der Verwaltungspraxis und im Wohnungseigentumsrecht. Häufiger Streitpunkt und Gegenstand des Themas "bauliche Veränderung" sind dabei optisch sichtbare Veränderungen der Fenster. Problematisch ist in diesem Zusammenhang stets auch die Montage von Außenjalousien oder Fenstergittern durch einzelne Wohnungseigentümer, wobei allerdings das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Baumaßnahmen einräumt, die dem Einbruchsschutz dienen. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen der Fenster, also solche ihrer Instandhaltung und Instandsetzung, ist selbstverständlich auch die Frage der Kostentragungsverpflichtung von maßgeblicher Bedeutung. Im Übrigen sind auch Glasbausteine Fenster. Für die Eigenschaft als Fenster ist nämlich nicht erforderlich, dass sich das Glaselement öffnen lässt.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, also deren Instandhaltung und Instandsetzung finden sich in § 16 Abs. 2 WEG. Regelungen zu baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen und deren Kostenverteilung finden sich in §§ 20 f. WEG.

BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17: Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Stets bedarf es einer eindeutigen Regelung, soll den einzelnen Wohnungseigentümer die Kostenlast bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung für die im Bereich seines Sondereigentums vorhandenen Fenster treffen.

LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2018, 1 S 109/17: Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, alle Wohnungseigentümer zu verpflichten, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster selbst streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unternehmer beauftragen zu müssen.

LG Hamburg, Urteil v. 1.3.2017, 318 S 62/16: Der Abbau von Fenstergittern stellt keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG (§ 20 Abs. 3 WEG n. F.) dar, wenn sich die nicht mehr mit Gittern versehenen Fenster einheitlich und harmonisch in das Gesamtbild der Fassade einfügen.

LG Bamberg, Urteil v. 17.3.2015, 11 S 18/14: Auch Glasbausteine sind Fenster. Für die Eigenschaft als Fenster ist es nicht erforderlich, dass sich das Element öffnen lässt. Die Reinigung von Außenfenstern gehört zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, soweit sie dazu dient, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten. Durch die Reinigung werden die Fenster gepflegt und die Erfüllung der Belichtungsfunktion sichergestellt.

LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13: Sind Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, so handelt es sich um eine nichtige Eigentumszuordnung, da die Fenster zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Eine entsprechende Regelung kann jedoch im Einzelfall derart ausgelegt werden, dass die Kostenlast für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung denjenigen Wohnungseigentümer treffen, in dessen Sondereigentumseinheit sich die Fenster befinden. Dies setzt jedoch voraus, dass eine weitere Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.

BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

BayObLG, Beschluss v. 29.8.1996, 2Z BR 51/96: Fensterscheiben, Fensterrahmen sowie Außenverkleidungen sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

 
Die häufigsten Fallen
  1. Fenster können nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden

    Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die in vielen Teilungserklärungen enthaltene Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist daher unwirksam. Möglich ist jedoch eine Umdeutung in eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung der jeweiligen Sondereigentümer.

  2. Über Kostenverteilung einer Fenstersanierung kann beschlossen werden

    Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz zur Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an Fen...

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