Fehlerhafte (intransparente) Jahresabrechnung

Leitsatz

1. Fehlerhafte (intransparente) Jahresabrechnung
2. Zu unbestimmte Beschlussgegenstände und Beschlüsse
3. Ungültige Entlastungsbeschlussfassung

Normenkette

§§ 23 Abs. 2, 28 WEG

Kommentar

1. Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn

   • nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die die Einnahmen übersteigenden Ausgaben getätigt worden sind,
   • sie unklare Positionen (hier: Verbindlichkeiten/Abgrenzungen) enthält,
   • in der Darstellung der Entwicklung der "planmäßigen" Instandhaltungsrückstellung Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz unzulässigerweise miteinander verbunden werden,
   • Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insbesondere die Kontenstände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums fehlen.

   Der in diesem Verfahren streitgegenständliche Abrechnungsgenehmigungsbeschluss musste auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden, da die Abrechnung nicht den von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen entsprach (auf die in den Gründen der Entscheidung im Einzelnen hingewiesen wurde).

2. Ein Eigentümerbeschluss, dem die Einladung "Antrag der Stadt N. bezüglich diverser Umbauarbeiten" zugrunde liegt, entspricht wegen unzulänglicher Bezeichnung des Beschlussgegenstands (§ 23 Abs. 2 WEG) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Verstoß gegen eine ausreichende Gegenstandsbezeichnung führt auch zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses nach § 23 Abs. 4 WEG i.V.m. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wenn er nicht geheilt wird. Soweit die Unbestimmbarkeit zur inhaltlichen Widersprüchlichkeit des Beschlusses führt, ist er wegen "Perplexität" sogar als nichtig anzusehen (so Merle in B/P/M, 9. Aufl. § 23 Rn 149). Der Beschluss war hier ebenfalls nicht aussagekräftig.
3. Lautet ein Beschluss "Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von außenliegenden Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereichs des Blocks Nr. ..." ist er ebenfalls inhaltlich zu unbestimmt und genügt deshalb nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Um welche Art von außenliegenden Sonnenschutzblenden es sich hier handeln solle, sei völlig unklar; Der Beschluss genügt nicht dem Bestimmtheitserfordernis; es ist auch durch Auslegung nicht zu erkennen, vor welchen Bauteilen der Anlage Sonnenschutzblenden angebracht und welche Maßnahmen der Umgestaltung in Bezug auf den benannten Block-Eingangsbereich ergriffen werden sollten. Gleiches gilt auch für einen Beschluss "Die Gemeinschaft genehmigt die Erweiterung bzw. Anbringung eines Klimageräts der Stadt N. im öffentlichen Parkdeck ...".
4. Wird die Entlastung des Verwalters und/oder des Beirats beschlossen, obwohl eine vollständige Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr noch nicht oder unrichtig erstellt bzw. geprüft wurde oder stehen Eigentümern aus anderen Gründen möglicherweise noch Ansprüche zu, auf die zu verzichten kein Anlass besteht, entsprechen solche Beschlüsse ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. auch BGH v. 17.7.2003, V ZB 11/03, ZMR 2003, 7509).
5. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstands von EUR 85.000.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.11.2003, I-3 Wx 123/03

Anmerkung

(Nur zu den tenorierten Nebenentscheidungen:)

In diesem Fall wäre es m. E. sogar angezeigt gewesen, den weitgehend verantwortlichen Verwalter/Versammlungsleiter auch in eine außergerichtliche Kostenerstattung im Rahmen eines "vorgezogenen" materiell-rechtlichen Schadensersatzes zu verurteilen, da einem gewerbsmäßig tätigen Verwalter einer großen Gemeinschaft solche Fehler - wie hier aufgezeigt - entgegen verfestigter Grundsätze und Aussagen nach herrschender Rechtsmeinung nicht unterlaufen dürften (vgl. insoweit zu solchen Kostenentscheidungen die neuerliche Rechtsprechung des BayObLG).

Auch sollte das OLG Düsseldorf zu Wertangaben nicht von einem "Wert des Beschwerdegegenstands" bei Tenorierung sprechen, sondern von einem "Geschäftswert der Rechtsbeschwerdeinstanz" nach § 48 Abs. 3 WEG als Grundlage der gerichtlichen Kostenentscheidung. Zwischen dem "Wert des Gegenstands von Beschwerden" (als Zulässigkeitsvoraussetzung für Rechtsmittel) und einem Geschäftswert des Verfahrens ist streng zu unterscheiden.