OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.11.2003 - I-3 Wx 123/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anforderungen an die Transparenz einer Jahresabrechnung

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn

• nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die die Einnahmen übersteigenden Ausgaben getätigt worden sind;
• sie unklare Positionen (hier: „Verbindlichkeiten/Abgrenzungen”) enthält;
• in der Darstellung der Entwicklung der „planmäßigen” Instandhaltungsrückstellung Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz unzulässigerweise miteinander verbunden werden;
• Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insb. die Stände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, fehlen.

2. Ein Eigentümerbeschluss, dem die Einladung „Antrag der Stadt N. bezüglich diverser Umbauarbeiten” zugrunde liegt, entspricht wegen unzulänglicher Bezeichnung des Beschlussgegenstandes nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

3. Die Beschlussfassung „Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von außen liegenden Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereichs des Block 17 …” ist inhaltlich zu unbestimmt und genügt deshalb nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 14.03.2003; Aktenzeichen 19 T 345/02)

AG Neuss (Aktenzeichen 27a II 223/01 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) wird zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 2) tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 85.000 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft M. in N.; die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin der Anlage. Diese umfasst Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Tiefgarageneinstellplätze sowie ein Schwimmbad.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.7.2001 fassten die Versammlungsteilnehmer u.a. die folgenden Beschlüsse:

TOP 6a

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2000 in der vom Verwalter vorgelegten Form und die auf dieser Abrechnung basierenden, ebenfalls erstellten und zugesandten Einzelabrechnungen.”

TOP 6b

„Den Prüfern und dem Beirat wird für das Abrechnungsjahr 2000 sowie wegen ihrer Tätigkeit Entlastung erteilt.”

TOP 6c

„Dem Verwalter V. GmbH wird hinsichtlich der Kostenerfassung und Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2000 sowie wegen seiner Tätigkeit Entlastung erteilt mit der Maßgabe, dass die Gemeinschaft sich die Geltendmachung von eventuellen Schadensersatzansprüchen wegen nicht rechtzeitiger Verfolgung der Ersatzansprüche gegen die Firma R. vorbehält.”

TOP 9

„Die Eigentümergemeinschaft genehmigt der Stadt N. die Anbringung eines außen liegenden Sonnenschutzes an den Fenstern unter Berücksichtigung von Form und Farbe, die Verlegung eines Lichtwellenleiterkabels im Eingangsbereich Tiefgarage U 2 durch eine Fachfirma, die Installation eines Umluftkühlgerätes auf dem Flachdach des Block 17 (über Stadtwerke N.) unter Einhaltung des Bundesimmissionsschutzgesetzes und unter Berücksichtigung des Standes der Technik bezüglich des Schallschutzes und den Einbau einer Lüftungsklappe in einem Fenster im 6. OG.”

TOP 10

„Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von außen liegenden Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereiches des Block 17. Die Maßnahmen sollen in Abstimmung mit dem Beirat und der Verwaltung erfolgen.”

TOP 11

„Die Gemeinschaft genehmigt die Erweiterung bzw. Anbringen eines Klimagerätes der S. N. im öffentlichen Parkdeck U 1.”

TOP 12

„Die Gemeinschaft beschließt die Erneuerung der Hauseingangstüranlagen für das gesamte Objekt. Die Verwaltung wird beauftragt, zusammen mit dem Beirat ein entspr. Konzept für die nächste Versammlung auszuarbeiten und vorzustellen.”

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt, die vorbezeichneten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung am 29.8.2002 – unter Abweisung des Antrags i.Ü. – die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6b, 6c, 9, 10 und 11 für ungültig erklärt.

Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben sowohl der Beteiligte zu 1) als auch die Beteiligten zu 2) sofortige Beschwerde eingelegt.

Der Beteiligte zu 1) hat sich gegen die Zurückweisung seines den Eigentümerbeschluss zu TOP 6a betreffenden Antrages gewandt; das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) hat sich gegen die erfolgte Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6b, 6c, 9, 10 und 11 gerichtet.

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt, unter teilweiser Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses auch den in der Versammlung am 24.7.2001 zu TOP 6a gefassten Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2) haben beantragt, die Beschwerde des Beteiligten zu 1) (TOP 6a) zurückzuweisen sowie in Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Anträge des Beteiligten zu 1) insgesamt (TOP 6b, 6c, 9, 10, 11) abzulehnen.

Das LG hat nach mündlicher Verhandlung am 14.3.2003 die sofortige Beschwer...