OLG Düsseldorf Beschluss vom 21.09.2005 - I-3 Wx 123/05

Leitsatz (amtlich)

Ein Eigentümerbeschluss über die Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter - vom Rechtsbeschwerdegericht beanstandete - gravierende Defizite der Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeinschaft - ohne dass besondere Umstände dies rechtfertigen - mit den Kosten der erfolglosen Klage ihres Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer belastet.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4, §§ 26, 43 Abs. 1 Nr. 4

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 18.04.2005; Aktenzeichen 19 T 109/04)

AG Neuss (Aktenzeichen 72/27a-II 195/02)

Tenor

Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1) wird der angefochtene Beschluss teilweise dahin geändert, dass der Eigentümerbeschluss vom 13.6.2002 auch zu TOP 8 (Verwalterbestellung) für ungültig erklärt wird.

Die gerichtlichen Kosten aller drei Rechtszüge tragen die Beteiligten zu 2) und 3).

Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet.

Wert:

1. Instanz: 159.000 EUR (TOP 6a: 50.000 EUR; TOP 6b: 3.000 EUR; TOP 6c: 3.000 EUR; TOP 8: 20.000 EUR; TOP 9: 3.000 EUR; TOP 10: 60.000 EUR; TOP 11: 20.000 EUR)

2. Instanz: 100.000 EUR

3. Instanz: 20.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage M.; die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin. Die Wohnungseigentumsanlage umfasst Wohnungen, Gewerbeteile, Tiefgaragen und ein Schwimmbad.

In der Wohnungseigentumsversammlung vom 13.6.2002 haben die Versammlungsteilnehmer von dem Beteiligten zu 1) angefochtene Beschlüsse u. A. zu folgenden Punkten gefasst:

TOP 6a (Billigung der Abrechnung 2001)

TOP 6b (Entlastung Prüfer und Beirat für 2001)

TOP 6c (Entlastung Verwalter für 2001)

TOP 8 (Bestellung der Beteiligten zu 3) zur Verwalterin über den 31.12.2003 hinaus für weitere 3 Jahre)

TOP 9 (Beiratswahl)

TOP 10 (Erneuerung Hauseingangstüren)

TOP 11 (Umbau Eingangsbereich).

Zur Begründung bezüglich TOP 8 hat der Beteiligte zu 1) ausgeführt, eine erneute Bestellung der Verwalterin für 3 Jahre entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Verwalterin zahlreiche Pflichtverletzungen vorzuwerfen seien, die das Vertrauensverhältnis nachhaltig beeinträchtigen würden. Insbesondere bevorzuge die Verwalterin die gewerblichen Teileigentümer und benachteilige die Wohnungseigentümer.

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt, die in der Eigentümerversammlung vom 13.6.2002 zu den Tagesordnungspunkten 6a bis 6c, 8, 10 und 11 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2) und 3) haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie haben gemeint, sämtliche Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung und seien nicht zu beanstanden.

Das AG hat mit Beschl. v. 28.1.2004 die Beschlüsse zu TOP 6a bis 6c für ungültig erklärt und das Gesuch des Beteiligten zu 1) im Übrigen abgewiesen.

Hiergegen hat der Beteiligte zu 1) sofortige Beschwerde eingelegt.

Er hat beantragt, unter teilweiser Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses auch die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8, 10 und 11 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2) und 3) haben beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschl. v. 18.4.2005, berichtigt am 2.5.2005, den amtsgerichtlichen Beschluss unter Zurückweisung der Beschwerde und des Gesuchs des Beteiligten zu 1) im Übrigen teilweise geändert und insgesamt dahin neu gefasst, dass die Eigentümerbeschlüsse vom 13.6.2002 zu TOP 6a-6c, 10 und 11 für ungültig erklärt werden.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2) und 3) entgegen treten.

Der Beteiligte zu 1) beantragt, unter teilweiser Änderung des landgerichtlichen Beschlusses den angefochtenen Eigentümerbeschluss vom 13.6.2002 auch zu TOP 8 (Verwalterbestellung) für ungültig zu erklären.

Die Beteiligten zu 2) und 3) beantragen, die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gem. §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist begründet. Die angefochtene Entscheidung des LG beruht auf einer Rechtsverletzung, § 27 FGG.

1. Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung u. A. ausgeführt, die sofortige Beschwerde sei lediglich teilweise begründet. Sie habe hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 (Verwalterbestellung) keinen Erfolg. Die Bestellung der Verwalterin für weitere drei Jahre bis zum 31.12.2005 verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre dann der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht gegeben ist. Bei dieser Beurteilung seien schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines Verwalters, da s...