Rz. 575
Für die Frage, "ob" nur ein bestimmtes Mängelrecht oder sämtliche Mängelrechte bis auf die Rücktrittsrechte vergemeinschaftet werden, besitzen die Wohnungseigentümer Ermessen. Nach h. M. erfordert es eine ordnungsmäßige Verwaltung allerdings in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken ist.[1] Eine ordnungsmäßige Verwaltung wird eine andere Entscheidung als gerade eine Vergemeinschaftung in der Regel nicht zulassen (Ermessensreduktion). Nur eine gemeinschaftliche verbindliche Willensbildung verhindert, dass der Veräußerer inhaltlich verschiedenartigen Ansprüchen ausgesetzt wird, die letztlich doch nicht durchsetzbar wären.[2] Die Wohnungseigentümer müssen sich daher in einer Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit befassen und können von einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung nur dann absehen, wenn besondere Gründe diese Entscheidung rechtfertigen.[3] Das gilt nicht nur im Hinblick auf den Erfüllungs- oder Nacherfüllungsanspruch, sondern auch im Hinblick auf die Ansprüche auf Vorschuss oder Aufwendungsersatz, die davon abhängen, wie die Selbstvornahme bewirkt wird. Die Wohnungseigentümer können von einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung nur dann absehen, wenn besondere Gründe diese Entscheidung rechtfertigen.[4] Diese Grundsätze gelten noch stärker, wenn der Verband eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung bereits begonnen hatte und diese dann entweder abbricht oder als erfolgreich beendet ansieht, obgleich sie objektiv fortgeführt werden müsste.[5]
Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung
Weil eine Ermessensreduzierung der Regelfall ist, liegt es nahe, eine Vergemeinschaftung bereits in der Gemeinschaftsordnung zu vereinbaren. Zwar erlaubt diese Konstruktion einen Missbrauch durch den Bauträger. Es könnte aber auch durch eine Beschlussfassung in der ersten Eigentümerversammlung dasselbe Ergebnis erreicht werden. Wichtiger erscheint eine Inhaltskontrolle danach, welche Rechte nach der Vergemeinschaftung wahrgenommen werden. Diese Kontrolle kann aber nur dem nach einer Vergemeinschaftung gefassten Beschluss gelten, welches Recht konkret ausgeübt wird. Eine präventive Rechtswahl sollte aus diesem Grund nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden können.
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