Rz. 562
Beklagen Wohnungseigentümer als Erwerber Mängel des Gemeinschafts- und/oder Sondereigentums oder wegen des Grundstücks, so ist zu klären, welche Stelle welche Rechte geltend machen kann. Zu unterscheiden ist einerseits zwischen Mängeln am Sonder- und solchen am Gemeinschaftseigentum. Für das gemeinschaftliche Eigentum ist ferner danach zu unterscheiden, ob es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche i. S. v. § 10 Abs. 6 Satz 3, 1. Variante WEG handelt oder um sonstige Rechte i. S. v. § 10 Abs. 6 Satz 3, 2. Variante WEG.[1]
Eine Mängelbeseitigung muss die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und gesetzlichen Vorschriften einhalten.[2]
Rz. 563
Ist das Sondereigentum oder ist das gemeinschaftliche Eigentum mangelhaft, sind also Baumängel zu erkennen, können die Erwerber, wenn die Voraussetzungen der jeweiligen Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, im Grundsatz folgende Rechte geltend machen:
| Recht | Rechtsfolge |
|---|---|
| Erfüllungsanspruch | Der Erwerber hat in erster Linie einen Erfüllungsanspruch. Dieser verpflichtet den Bauträger, das versprochene Werk mangelfrei herzustellen. Solange die Erfüllung nicht gegeben ist, kann der Erwerber die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 Abs. 2 BGB erheben. Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des mindestens 3-fachen der Mängelbeseitigungskosten. |
| § 635 BGB | Nacherfüllung. Der Nacherfüllungsanspruch kann im Zusammenhang mit § 320 Abs. 3 BGB auch einredeweise geltend gemacht werden. Nach der Abnahme steht dem Erwerber das Zurückbehaltungsrecht des § 641 Abs. 3 BGB zu (nach der Änderung des § 641 Abs. 3 BGB zum 1.1.2009 kann der Besteller nur noch "die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern". Angemessen ist dabei in der Regel nur noch das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten). Die Nacherfüllungspflicht des Bauträgers umfasst nicht nur die Verpflichtung, die eigene mangelhafte Leistung nachträglich zu beseitigen, sondern sie umfasst auch alle anderen Arbeiten, die vorbereitend und nachbereitend erforderlich sind, um den Mangel zu beheben und den Baugegenstand in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Sowie dem Erwerber ein Nacherfüllungsanspruch zusteht, hat der Bauträger ein Nacherfüllungsrecht. Dies bedeutet, dass der Erwerber erst weitere Ansprüche geltend machen kann, wenn er den Bauträger zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert hat und die entsprechende Frist ergebnislos verstrichen ist. Der Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB a. F. besteht in Höhe der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten fort, wenn der Besteller das mangelhafte Werk veräußert hat.[3] Die anderslautende Rechtsprechung des V. Zivilsenats[4] betrifft Ansprüche außerhalb des Werkvertragsrechts und steht dieser Rechtsprechung nicht entgegen.[5] |
| § 637 BGB | Selbstbehebung des Mangels und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen. Wenn der Bauträger nicht nacherfüllt, kann der Erwerber dem Bauträger eine Frist zur Nacherfüllung setzen und nach deren fruchtlosem Ablauf den Mangel auf Kosten des Bauträgers selbst beseitigen. War die Frist nicht angemessen, muss keine erneute Frist gesetzt werden. Notwendig, aber auch ausreichend ist der Ablauf der angemessenen, aber nicht gesetzten Frist. Die notwendigen Aufwendungen kann der Erwerber vom Bauträger ersetzt verlangen, § 636 Abs. 3 BGB. Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Erwerber unzumutbar ist, § 637 Abs. 2 BGB. Weiterhin bedarf es keiner Fristsetzung, wenn der Bauträger die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat, § 637 Abs. 2 BGB i. V. m. § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Erwerber kann vom Bauträger nach § 637 Abs. 3 BGB nach Fristablauf die zur Beseitigung der Mängel erforderlichen Aufwendungen als Vorschuss verlangen. Der Vorschuss umfasst die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung. Nach Durchführung der Mängelbeseitigung hat der Erwerber über die erhaltenen Kosten abzurechnen. Der Vorschussanspruch umfasst die voraussichtlich realistisch ermittelten Mängelbeseitigungskosten. |
| §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB | Rücktritt vom Vertrag |
| § 638 BGB | Minderung. Streitig ist die Berechnung des Umfangs der Minderung wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums. |
| §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB | Schadensersatz |
| § 284 BGB | Ersatz vergeblicher Aufwendungen |
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