Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2.6.5 Zahlung ohne Bauleistung (Vorauszahlungsvereinbarung)

Rz. 513

Etwas anderes soll hingegen in Fallkonstellationen gelten, in denen der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger abweichend vom dispositiven Recht des § 641 Abs. 1 BGB und den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV Vorauszahlungen auf den Erwerbspreis zu erbringen hatte, ohne dass Bauleistungen erbracht worden waren. In diesen Fällen soll es dem Zweck einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV entsprechen, die in den vertraglichen Abreden zwischen Erwerber und Bauträger angelegten Störungen des Gleichgewichts zwischen den (Voraus-)Zahlungen des Erwerbers und den Leistungen des Bauträgers umfassend aufzufangen und das entsprechende Vorauszahlungsrisiko des Erwerbers abzusichern.^[1] Anlass für solche Bürgschaften sind vor allem steuerliche Motive des Erwerbers. Eine solche, § 7 MaBV entsprechende Bürgschaft, sichert sämtliche Geldansprüche des Erwerbers eines Wohnungseigentums, die sich aus mangelhafter oder unterlassener Erfüllung des Vertrags ergeben können.^[2] Damit sind unstreitig alle Ansprüche abgedeckt, die sich bei einer Rückabwicklung des Erwerbsvertrags ergeben.^[3]

Vom Wortlaut, jedenfalls vom Schutzzweck des § 7 MaBV werden indes nicht nur Gewährleistungsansprüche gemäß §§ 633 ff. BGB wegen Baumängeln^[4] und Rückgewähransprüche nach einem Rücktritt vom Vertrag gemäß § 326 BGB^[5], sondern ebenso Rückzahlungsansprüche des Erwerbers nach einvernehmlicher Aufhebung oder bei Nichtigkeit des Bauträgervertrags erfasst.^[6] Der Anspruch setzt nicht voraus, dass der Bauträger die Nichtdurchführung des Bauvorhabens verschuldet oder zu vertreten hat. Selbst wenn die Aufhebung oder die Nichtigkeit des Bauträgervertrags, die einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch zur Folge hat, auf Gründen beruht, die in der Sphäre des Erwerbers liegen oder von ihm zu vertreten sind, hindert dies die Inanspruchnahme des Bürgen grundsätzlich nicht. Auch in diesem Fall soll dem Erwerber das Insolvenzrisiko des Bauträgers durch die Bürgschaft gemäß § 7 MaBV abgenommen werden.^[7]

Nur wenn Erwerber und Bauträger den Bürgschaftsfall einvernehmlich bewusst zum Nachteil des Bürgen herbeiführen, kommt eine Einschränkung der Bürgenhaftung nach §§ 242, 826 BGB in Betracht.^[8] Die Bürgschaft sichert Erwerber im Übrigen auch dann, wenn der Bauträger in Insolvenz fällt. Lehnt der Insolvenzverwalter in diesem Fall die Vertragserfüllung ab, entsteht gem. § 103 InsO ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Dieser wird von der Bürgschaft umfasst.^[9] Eine Bürgschaft nach § 7 Abs. 1 MaBV sichert danach im Überblick unter Zugrundelegung der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung u. a. Folgendes ab^[10]:

• Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung.^[11]
• Anspruch auf Vorschuss und Minderung.^[12]
• Anspruch auf Auflassung. Die vollständige Fertigstellung des Vertragsobjekts reicht nicht aus, um den Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaft gem. § 7 Abs. 1 MaBV zu begründen. Die Rückgabe ist allenfalls dann fällig, wenn eine vertragsgerechte Eigentumsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist. Fehlt es hieran, ist der Bauträger für die Auflassung vorleistungspflichtig.^[13]
• Vor Abnahme werden Ansprüche des Erwerbers nach einem Aufhebungsvertrag abgesichert, der zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, in dem aufseiten des Erwerbers die Voraussetzungen der §§ 323, 325 BGB vorgelegen haben.^[14]
• Ansprüche auf Rückgewähr von Vorauszahlungen, die sich aus einer Rückgängigmachung des Vertrags oder als großen Schadensersatz ergeben.^[15] Hierzu gehören auch die Finanzierungskosten des Erwerbers.^[16] Der Erwerber muss sich aber ggf. den Wert der Nutzung des Erwerbsobjekts anrechnen lassen. Hieran bestehen nach dem Urteil des EuGH v. 17.4.2008^[17] ("Nutzungsentschädigung bei Ersatzlieferung") aber ebenso wie an der Berechnung des Anspruchs noch Zweifel.
• Gesichert werden ferner Ansprüche desjenigen Erwerbers, der nur eine teilweise Rückgewähr verlangt, weil er das hergestellte Objekt behält, lediglich Mängel beseitigt haben möchte und anstelle der Mangelbeseitigung die entsprechenden Zahlungsansprüche hat.^[18]
• Folgekosten, die im Rahmen der Mängelverfolgung adäquat kausal anfallen, wie etwa (berechtigte) zusätzliche Architektenkosten.
• Eine Bürgschaft gem. § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann. Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gem. § 7 MaBV allerdings nur in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht^[19]; liegen etwa Mängel vor, deren Beseitigung 200.000 EUR kostet, und hat der Erwerber einen Anteil von 10/10.000steln am gemeinschaftlichen Eigentum, kann der Er...