Rz. 435
Von einer verdeckten Bauträgerschaft spricht man, wenn Bauträger und Bauunternehmen die spezifischen Haftungsrisiken aus dem Bauträgervertrag und die besonderen Sicherungspflichten der MaBV zu umgehen versuchen. Dies geschieht vor allem dadurch, dass der Vertrag über den Grundstückserwerb und der über die Bauerrichtung aufgespalten werden und das Grundstück zwar nicht vom bauerrichtenden oder bauorganisierenden Unternehmen, aber von einem diesem wirtschaftlich oder persönlich verbundenen Dritten zum Erwerb angeboten wird.[1] Diese Konstellation ist dem Generalübernehmer- oder Generalunternehmervertrag ähnlich, unterscheidet sich von diesem aber durch die Nähe des Übernehmers oder des Unternehmers zum Dritten.
Rz. 436
Meist wird bei der verdeckten Bauträgerschaft dem Erwerber von einem Bauunternehmen in einem ersten Vertrag ein für ein bestimmtes Grundstück geplantes Haus "schlüsselfertig" angeboten. Zugleich wird dem Kunden dann die Möglichkeit des käuflichen Erwerbs des betreffenden Grundstücks nachgewiesen, das das Bauunternehmen "an der Hand hat". Liegt ein solcher Fall vor, handelt es sich zwar nicht um einen Bauträgervertrag, die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass beide Verträge eine Einheit bilden und als Folge dessen jedenfalls auch jeweils beurkundungsbedürftig sind.[2] Anders ist es nur, wenn das Grundstück dem Käufer sofort und unabhängig von der Durchführung des Werkvertrags übertragen wird. Nahe liegt bei der verdeckten Bauträgerschaft, einen Schutz des Erwerbers über § 309 Nr. 2 BGB zu suchen oder die Grundgedanken der MaBV über § 242 BGB entsprechend heranzuziehen.[3]
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