Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.5.1 Generalunternehmer-/Generalübernehmervertrag

Rz. 414

Wenn ein Dritter dem Erwerber nicht das Eigentum am Grundstück verschafft, sondern auf einem ihm fremden Grundstück, meist das des Auftraggebers, baut, spricht man von einem Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag. Generalunternehmer- und Generalübernehmervertrag unterscheiden sich dadurch, dass der Generalunternehmer einen (Groß-)Teil der Bauleistungen (mehrere Gewerke) selbst erbringt, während der Generalübernehmer sämtliche Leistungen an sog. Nachunternehmer weitergibt.^[1] Ob und in welchem Umfang sie neben der Bauausführung andere Leistungen übernehmen, etwa Architektenleistungen, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.

Steht der Grundstücksverkäufer dem Generalunternehmer oder Generalübernehmer nahe, kann ein Fall verdeckter Bauträgerschaft vorliegen. Jedenfalls dann ist auch der Bauvertrag zu beurkunden.^[2]

Hinweis

Generalunternehmer kein Bauherr

Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer sind "Bauherr". Zwar beauftragt der Generalunternehmer in seinem Namen und auf seine Rechnung wenigstens einen Teil der Bauleistungen an Nachunternehmer. Dadurch wird er aber nicht Bauherr. Diese Eigenschaft bleibt vielmehr bei seinem Auftraggeber, der den bestimmenden Einfluss auf das gesamte Baugeschehen behält, für die wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück im Rahmen des vereinbarten Werklohns und sonstiger zu erwartender Kosten zu sorgen hat und das sogenannte Bauherrenrisiko trägt.

Rz. 415

Nach der allerdings vor "Entdeckung" der Rechtsfähigkeit der Außen-GbR entwickelten Rechtsprechung ist auf den Generalunternehmer-/Generalübernehmervertrag die MaBV nicht anwendbar.^[3] Generalunternehmer oder Generalübernehmer seien nicht Bauherr. Auch sei ein Schutzbedürfnis vor Überforderung eines Erwerbers, etwa mit zu hohen Raten, nicht gegeben. Vielmehr gewährleiste bereits das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB, dass jedenfalls in Formularverträgen Abschlagszahlungen mit dem Baufortschritt in Einklang stehen müssen. So seien etwa AGB-Bestimmungen in einem finanzierten Fertighausvertrag, "dass 14 Tage nach der Montage des Hauses 90 % des Werklohns zur Zahlung fällig sind, ohne dass es auf den Wert der tatsächlich erbrachten Bauleistungen ankommt", nach § 307 BGB unwirksam.^[4]

[1] BGH v. 26.1.1978, VII ZR 50/77, NJW 1978 S. 1054.

[2] Weitergehend Grziwotz in FS Koeble [2010], S. 297, 306.

[3] BGH v. 26.1.1978, VII ZR 50/77, NJW 1978 S. 1054; BVerwG v. 10.6.1986, 1 C 9/85, NJW 1987 S. 511.

[4] BGH v. 10.7.1986, II ZR 19/85, BauR 1986 S. 694.