Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 5 Kosten abweichend von § 16 Abs. 2 Satz 1 ...

Alexander C. Blankenstein

Die Kosten von Maßnahmen der Erhaltung sind solche des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen.

Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden.

5.1 Abweichung durch Vereinbarung

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen

Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, die entsprechend entstehenden Kosten tragen zu müssen.^{^[1]}

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.^{^[2]}

Nicht: Maßnahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums

Wird in der Gemeinschaftsordnung die Erhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auferlegt, betrifft dies nach herrschender Meinung nicht die erstmalige Herstellung eines plangemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums.^{^[3]}

Nicht: Maßnahmen zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorgaben

Wird in der Gemeinschaftsordnung die Erhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auferlegt, betrifft dies nicht die erstmalige Herstellung entsprechend öffentlich-rechtlicher Vorgaben.^{^[4]}

[1] BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 124/16, WuM 2017 S. 224.

[2] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.

[3] Siehe vertiefend oben Ziff. 2.4 Erstmalige Herstellung eines plangemäßen Zustands.

[4] Siehe vertiefend oben Kap. 1.5 Erstmalige Herstellung entsprechend öffentlich-rechtlicher Vorgaben.

5.2 Abweichung durch Beschluss

Eine gegenüber dem geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich möglich. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen. Da das WEG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt und die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG stets einfach-mehrheitlich erfolgt – lediglich auf Rechtsfolgenseite gilt etwas anderes nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG bei Maßnahmen der baulichen Veränderung –, existiert auch keine Differenzierung mehr zwischen den Betriebs- und Verwaltungskosten einerseits und den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen andererseits. Lediglich für die Verteilung der Kosten von baulichen Veränderungen, die auch Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums umfassen, gilt die Spezialnorm des § 21 WEG. Mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 hat das WEMoG einschneidende Änderungen hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht.

5.2.1 Dauerregelungen möglich

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden.

Praxis-Beispiel

Fenstererhaltung

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern zu tragen haben, die sich im Bereich ihrer Sondereigentumseinheit befinden.

Nach früher geltender Rechtslage wäre ein solcher Beschluss per se nichtig gewesen, da er keinen Einzelfall zum Inhalt hat, sondern eine Dauerregelung. Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist ein solcher Beschluss nunmehr möglich. Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Kosten z. B. für Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechende Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von den betreffenden Sondereigentümern zu tragen sind.

Nichtige Altbeschlüsse

Nichtige Altbeschlüsse leben nunmehr nicht automatisch als wirksam auf, weil das Wohnungseigentumsgesetz eine entsprechende Beschlusskompetenz verleiht. Sie bleiben nichtig. Wollen die Wohnungseigentümer eine exklusive Kostenbelastung, müssen sie diese erneut ausdrücklich beschließen.