ENTSTEHEN DES PROVISIONSANSPRUCHS - Kausalität und persönliche Identität

Leitsatz

Der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags ergibt sich von selbst, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und der Vertragsschluss seiner Maklertätigkeit in angemessenem Zeitabstand nachfolgt. In diesem Fall trifft den Maklerkunden die Beweislast für Umstände, aus denen sich ausnahmsweise die fehlende Kausalität ergeben soll. Erwirbt ein Dritter und nicht der Maklerkunde das fragliche Objekt, so kann die persönliche Identität dennoch bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besondere enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen, wobei jeweils auf die Besonderheiten des Einzelfalls abzustellen ist

Fakten:

Vorliegend macht der Makler seinen Provisionsanspruch gegen seine Auftraggeberin geltend. Diese hatte zunächst ein Zweifamilienhausgrundstück gesucht, aufgrund der Maklertätigkeit jedoch ein Zweifamilienhaus in Form zweier Eigentumswohnungen erworben. Letztlich erwarb auch nicht nur die Auftraggeberin des Maklers das Objekt, sondern neben ihr auch noch ihr Bruder sowie ihre Schwägerin. Die Auftraggeberin hatte nämlich eine der Wohnungen gekauft, ihr Bruder zusammen mit dessen Gattin die andere Wohnung. Neben diesen Umständen macht die Auftraggeberin geltend, der Objekterwerb sei Ergebnis eines völlig neuen Kaufentschlusses gewesen, zu dem der Makler keinerlei Ursachen mehr gesetzt habe. Zum Abschluss des Kaufvertrags sei es nur aufgrund gänzlich neuer Verhandlungen gekommen, weshalb der Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Kaufvertragsabschluss mit der Folge unterbrochen gewesen sei, dass der Vergütungsanspruch des Maklers entfalle. Diese Einwände konnten den Provisionsanspruch des Maklers nicht zu Fall bringen. Zwar bezog sich der Maklervertrag zunächst nicht auf ein zweifamilienhaus, sondern auf eine Vierzimmerwohnung. Jedoch hatte die Auftraggeberin, nachdem ihr das Exposé über das Zweifamilienhaus übergeben worden ist, einen Besichtigungstermin mit dem Makler vereinbart und auch wahrgenommen. Da in dem Exposé ein eindeutiger Hinweis auf die Käuferprovision enthalten ist und die Auftraggeberin in Kenntnis dieser Tatsache den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrgenommen hatte, hat sie eine wesentliche Maklerleistung in Anspruch genommen und somit konkludent das Angebot auf Abschluss des auf den Nachweis oder die Vermittlung eines Zweifamilienhauses gerichteten Maklervertrags angenommen. Auch war die Kausalität zu keinem Zeitpunkt unterbrochen worden. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und Vertragsschluss war vorliegend gegeben. Der Abschluss des Kaufvertrags folgte der Besichtigung in einem Zeitabstand von nicht einmal 3 1/2 Monaten nach. Bei einer derart kurzen Zeitspanne spricht eine tatsächliche Vermutung für die Mitursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers. Somit hätte die Auftraggeberin darlegen und beweisen müssen, dass dieser Zusammenhang ausnahmsweise unterbrochen wurde. Das aber konnte sie vorliegend nicht. Die nachgewiesene und die wahrgenommene Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags müssen identisch sein, um den Provisionsanspruch auszulösen. Entscheidend ist, ob nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten der nach dem Interesse des Auftraggebers zu beurteilende Erfolg in gleicher oder ähnlicher Weise eingetreten ist. Hat der Vertrag einen anderen Inhalt, besteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Vorliegend war zunächst die persönliche Identität gegeben. Denn der Auftraggeberin des Maklers war auch der Erwerb der anderen Wohnung durch den Bruder und dessen Ehefrau zuzurechnen. Erwirbt ein Dritter das fragliche Objekt, kann die persönliche Identität dennoch bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besondere enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn der Vertragsschluss dem Maklerkunden im Hinblick auf den wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugute kommt wie ein eigener oder ihm die Leistung des Maklers jedenfalls auf Umwegen in irgendeiner Weise zugute kommt. Dies war hier der Fall.

Link zur Entscheidung

OLG Stuttgart, Urteil vom 09.05.2007, 3 U 252/06

Fazit:

Der Provisionsanspruch scheiterte auch nicht etwa daran, dass es an der Gleichwertigkeit des angebotenen und des erworbenen Objekts fehlte. Entscheidend für die Beurteilung auch dieser Frage ist, ob aus der Sicht des Maklerkunden das zustande gekommene Geschäft als wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten Geschäftsabschluss anzusehen ist. Wie oben bereits dargelegt, muss sich die Auftraggeberin nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise im Rahmen des Maklervertrags den Erwerb des gesamten Objekts zurechnen lassen, sodass sie quantitativ genau das erworben hat, was der Makler ihr ursprünglich angeboten hatte. Auch scheitert die objektbezogene Identität nicht etwa daran, dass statt des ursprünglich angebotenen Erwerbs eines Zweifamilienhauses dieses nun in der Rechtsform von W...