Eintragung eines bedingten Sondernutzungsrechts im Grundbuch möglich

Leitsatz

Eintragung eines bedingten Sondernutzungsrechts im Grundbuch (hier: Stellplatzrechte)

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG a. F.; § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO

Kommentar

1. Die Wohnungseigentümer eines Vorderhauses und eines Hinterhauses hatten in der Teilungserklärung u. a. bezüglich der Garage im Hinterhaus folgendes Sondernutzungsrecht vereinbart und bestellt:

   "Solange die Eheleute ... im Vorderhaus leben und ein Auto halten, ist der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 1 des Aufteilungsplans berechtigt, die aus dem Aufteilungsplan ersichtliche Garage allein unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen ... Sollten die Eheleute ... nicht mehr im Hause wohnen und kein Kraftfahrzeug mehr halten, sind die jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 2 und 3 des Aufteilungsplans berechtigt, die Garage unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers der Einheit Nr. 1 als Garage zu nutzen."

   Das Grundbuchamt hat den Antrag der Beteiligten auf Eintragung dieses Sondernutzungsrechts ins Grundbuch abgelehnt mit der Begründung, dass nicht ersichtlich sei, ob die Bedingung eingetreten sei und wem somit das Sondernutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Beschwerde zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde in III. Instanz hatte jedoch Erfolg.

2. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamts und des Landgerichts ergibt sich aus der Bedingtheit des Sondernutzungsrechts keinEintragungshindernis.

   Begründet werden kann ein Sondernutzungsrecht entweder durch schuldrechtliche Vereinbarung der Eigentümer nach §§ 5 Abs. 4 und 10 Abs. 2 WEG a. F. oder – wie vorliegend – durch den teilenden Alleineigentümer im Rahmen seiner Vorratsteilung nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 und 10Abs. 1 Satz 2 WEG. Hat der teilende Eigentümer die "negative Komponente" eines Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung bereits verwirklicht, so bedarf die erst später vorgenommene Realisierung der "positiven Komponente" (also die Zuweisung des Sondernutzungsrechts zugunsten eines bestimmten Miteigentümers) nicht mehr der materiell-rechtlichen Zustimmung und auch nicht mehr der grundbuchrechtlichen Bewilligung der übrigen Miteigentümer (OLG Frankfurt, FGPrax 1997, 221; KG, ZMR 2007, 384; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1986, 93 für den Fall eines lediglich aufschiebend bedingten Ausschlusses von einem Mitbenutzungsrecht). Vorliegend haben die Beteiligten das mit dem Sondereigentum an der Wohnung 1 verbundene Sondernutzungsrecht (Garagenbenutzung) – wenn auch auflösend bedingt – in der Teilungserklärung bereits sowohl hinsichtlich der negativen als auch hinsichtlich der positiven Komponente begründet. Damit bedarf es keiner Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer zur Eintragung des Sondernutzungsrechts mehr. Das in der Teilungserklärung begründete Sondernutzungsrecht ist in doppelter Hinsicht bedingt. Das mit dem Sondereigentum an der Wohnung 1 verbundene Sondernutzungsrecht ist auflösend bedingt durch den Auszug der Beteiligten aus dieser Wohnung oder durch die Aufgabe des Haltens eines Pkws. Das mit dem Sondereigentum an den beiden anderen Wohnungen Nr. 2 und 3 verbundene Sondernutzungsrecht ist durch den alternativen Eintritt eines dieser beiden Ereignisse aufschiebend bedingt. Weder die Vereinbarung dieser Bedingungen noch der Umstand, dass ihr Eintritt mit den Mitteln des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO möglicherweise nicht nachweisbar ist, steht einer Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch indes entgegen.

   Als schuldrechtliche Vereinbarung ist das Sondernutzungsrecht nicht bedingungsfeindlich. Es kann ohne Weiteres unter einer auflösenden oder einer aufschiebenden Bedingung nach § 158 ff. BGB stehen (vgl. BayObLG, WE 1989, 133 zur aufschiebenden Bedingung in Form der Zahlung eines Geldbetrags).

   Die Vereinbarung von Sondernutzungsrechten kann auch bereits als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 2 WEG). Als Folge der Eintragung wird das Sondernutzungsrecht "verdinglicht". Gegenstand dieser Verdinglichung ist allerdings nur, dass es dann auch gegen die Sonderrechtsnachfolger im Wohnungseigentum wirkt, seinen Charakter als schuldrechtliche Vereinbarung verliert es durch die Eintragung jedoch nicht (vgl. hierzu Demharter, FGPrax 1999, 46 m.w.N.).

3. Ein im Grundbuch einzutragendes Recht (wie hier das Sondernutzungsrecht) muss dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Dieser bezieht sich aber nur auf die sachenrechtliche Zuordnung des Sondernutzungsrechts, welches deshalb hinsichtlich der von ihm betroffenen Fläche genau bezeichnet werden muss (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rn. 100). Dagegen muss die Vereinbarung nicht in einer Weise bestimmt sein, dass sie dem Grundbuchamt in Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen werden könnte. Im Grundbuch braucht der Eintritt einer Bedingung nicht eingetragen zu werden. Bei Eintragung bedingter Rechte im Grundbuch muss sich auch der Eintritt der Bedingung nicht aus dem Grundbuch ergeben (Ertl, DNotZ 1996, 484, 486). Deshalb ist es für die Eintragung...