Eigentümerwechsel (WEG) / 1 Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, zu dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. an den Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft nicht mehr begründen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.[1]

Er haftet jedoch weiterhin für alle bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten – wie z. B. auch aus Abrechnungen der Vorjahre oder aus einem Wirtschaftsplan.[2] In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.[3]

Ganz allgemein beschließen die Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zulasten Dritter vor.[4]

Darüber hinaus haftet der veräußernde Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG entsprechend der Bestimmung des § 160 HGB jedoch noch 5 Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner (ehemaligen) Miteigentumsanteile.

Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung

Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt.[5] Die ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung fällig werdenden Hausgeldzahlungen gehen ausschließlich zu seinen Lasten.

 
Praxis-Beispiel

Einstehen des Erwerbers für Fehlbetrag aus Vorjahresabrechnung

Der Beschluss zur Genehmigung einer Jahresabrechnung bezieht sich auf den Fehlbetrag einer Einzelabrechnung nur insoweit, als dieser einen Betrag ausweist, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt.[6] Der Erwerber haftet danach ausschließlich für die sogenannte Abrechnungsspitze, d. h. die nach der Abrechnung angefallenen Kosten, welche die im Wirtschaftsplan des Vorjahres vorgesehenen Kosten übersteigen. Für Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers, welche auf nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse zurückzuführen sind, haftet der Erwerber nicht.

 
Achtung

Erwerberhaftung für Sonderumlage

Die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage trifft hingegen den neuen Wohnungseigentümer und nicht den bisherigen.[7] Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage entsteht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach § 16 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Wird die Leistung mit Beschlussfassung fällig, so ist die Zahlungspflicht an die zu diesem Zeitpunkt gegebene Eigentümerstellung geknüpft. Ist der Sonderumlagebeschluss noch vor dem Eigentümerwechsel gefasst worden, die Fälligstellung dabei aber auf einen späteren Zeitpunkt vorgenommen worden, so trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer.

 
Praxis-Beispiel

Erwerberhaftung durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für die Rückstände des Veräußerers haftet.[8] Durch Beschluss kann eine solche Haftung nicht begründet werden.

 
Hinweis

Keine Leistungs- oder Mitteilungspflichten per Beschluss

Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, den Verkauf ihres Sondereigentums dem Verwalter schriftlich mitzuteilen. Weiterhin kann der Verkäufer beschlussweise nicht verpflichtet werden, dem Verwalter den Besitzübergang und den tatsächlichen Eigentumsübergang schriftlich mitzuteilen.[9]

 
Wichtig

Versicherungsleistungen

Bei der von der Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude abgeschlossenen Gebäudeversicherung handelt es sich mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt also die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens am Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglich...

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