Grundsatz
Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann grundsätzlich immer nur dann begründet sein, wenn der Vermieter in unredlicher Weise von dem in § 573 BGB normierten Kündigungsrecht Gebrauch gemacht hat, etwa durch wahrheitswidrige Angabe von nicht oder so nicht vorhandenen Kündigungsgründen.
Nicht aber, wenn die Kündigung nur deshalb unwirksam ist, weil die dem Mieter mitgeteilten Kündigungsgründe nach richterlicher Beurteilung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben haben.[1]
Ein Schadensersatzanspruch besteht infolge des fehlenden Ursachenzusammenhangs zwischen der Kündigung und dem Auszug des Mieters nicht, wenn sich aus den Umständen, z. B. dem vorangegangenen Schriftverkehr ergibt, dass der Mieter freiwillig geräumt hat, z. B. weil er aus anderen Gründen das Interesse an der Wohnung verloren hat.[2] Gleiches gilt, wenn der Mieter aus anderen Gründen, z. B. aufgrund fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs, ohnehin zur Räumung verpflichtet war[3] oder wenn der Schaden des Mieters überwiegend auf eigenem Verschulden beruht, der Mieter z. B. trotz einer für ihn erkennbar unwirksamen Kündigung räumt.[4]
Der Vermieter haftet auch nicht auf Schadensersatz, wenn der Mieter nach Abweisung der Räumungsklage selbst kündigt, ohne dass der Vermieter durch sein weiteres Verhalten hierzu Anlass gegeben hätte.[5]
Dagegen stehen einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist (z. B. wegen nicht ausreichender Begründung), der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan hat und der Mieter deshalb keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.[6]
Der Vermieter kann dem nicht entgegenhalten, der Mieter hätte wegen der Unwirksamkeit der Kündigung objektiv keinen Anlass zur Räumung des Mietobjekts gehabt. Entscheidend ist insofern nicht, ob der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten durfte (z. B. weil er keinen Anlass hatte, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu zweifeln). Daher kommt auch eine Anwendung des Rechtsgedankens des § 254 BGB (Mitverschulden) nicht in Betracht.[7]
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