Die Wiederwahl eines Verwalters, der wegen Untreue verurteilt wurde, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Leitsatz

Ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Wiederwahl eines Verwalters (nach seiner zwischenzeitlichen Verurteilung wegen Untreue gegenüber einer anderen Gemeinschaft und unvollständigen Informationen hierüber vor der betreffenden Versammlung)

Normenkette

§ 26 WEG

Kommentar

1. Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insbesondere seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass sich die vorangegangenen Taten gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben. Von einem wichtigen Grund gegen eine Wiederbestellung eines solchen Verwalters ist auszugehen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit ihm für Eigentümer unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Auch wenn bei der Wiederwahl eines Verwalters insoweit strengere Maßstäbe als bei einer Abberufung anzulegen sind, weil nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingegriffen werden darf, lagen im entschiedenen Fall jedoch wichtige Gründe gegen seine erneute Bestellung vor.
2. Wird ein solcher Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, entspricht ein Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann. Eine solche Prognose zur Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls dann nicht gestellt werden, wenn der betreffende Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses den Eigentümern gegenüber zu verschleiern.

Anmerkung

Was einschlägige Vorstrafen eines Verwalters in vermögensrechtlicher Hinsicht betrifft, erinnere ich mich an eine Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG) schon vor Jahrzehnten, dass nachfolgend registerlich gelöschte Strafeintragungen allerdings bei einer späteren Wiederwahl keine entscheidende Rolle mehr spielen sollten. Dieses Entscheidungsergebnis des KG habe ich seinerzeit kritisiert trotz aller Resozialisierungsargumente auch in beruflicher Hinsicht eines Verwalters. Gerade der Verwalterberuf mit treuhänderischer Betreuung oft hoher Geld- und Vermögenswerte rechtfertigt zumindest aus meiner Sicht in diesem Berufsfeld "keine Gnade", sicher erst recht dann nicht, wenn selbst ein früheres Fehlverhalten – auch ohne eigene Fragestellung – verschwiegen wurde. Die jetzige Entscheidung des OLG Köln erscheint mir absolut korrekt, zumal dort der besagte Verwalter erst Mitte 2005 wegen Untreue in acht Fällen unter Strafvorbehalt verwarnt wurde, selbst wenn sich seine Taten nicht gegen die dortige Eigentümergemeinschaft als solche gerichtet und nur zu etwaigen Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen ihn geführt haben sollten.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 30.04.2008, 16 Wx 262/07