OLG Köln Beschluss vom 30.04.2008 - 16 Wx 262/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine ordnungsgemäße Verwaltung bei Wiederwahl eines Verwalters nach dessen zwischenzeitlicher Verurteilung wegen Untreue und unvollständiger Information der Eigentümer vor der Versammlung

Leitsatz (amtlich)

1. Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insb. seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die vorangegangenen Taten sich gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben.

2. Wird dieser Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, so entspricht dieser Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann.

Eine positive Zukunftsprognose über die Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls dann nicht gestellt werden, wenn der Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses vor den Eigentümern zu verschleiern.

Normenkette

WEG a.F. § 26

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 29.10.2007; Aktenzeichen 29 T 282/06)

AG Köln (Beschluss vom 24.08.2006; Aktenzeichen 202 II 28/06)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 29.10.2007 - 29 T 282/06 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die sofortigen Beschwerden der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des AG Köln vom 24.8.2006 - 202 II 28/06 - werden zurückgewiesen.

Die Antragsgegner und die weitere Beteiligte haben die Gerichtskosten der Beschwerdeverfahren zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Soweit der Antragsteller rügt, dass es keine Beschlussermächtigung zur Durchführung der Rechtsmittelverfahren im Namen der Antragsgegner gebe, ist unabhängig von dem nunmehr vorgelegten Verwaltervertrag darauf hinzuweisen, dass der Verwalter seit dem 1.7.2007 kraft Gesetzes zur Vertretung der Wohnungseigentümer berechtigt ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.).

Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Überprüfung gemäß der §§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO nicht Stand.

Der Senat ist mit dem AG der Auffassung, dass die Beschlussfassung vom 14.12.2005 zu TOP 2 über die Wiederwahl der weiteren Beteiligten als Verwalterin sich nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, weil wichtige Gründe gegen eine erneute Bestellung der Verwalterin sprechen.

Wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist.

Auch wenn bei der Wiederwahl des Verwalters insoweit strengere Maßstäbe als bei der Abberufung anzulegen sind, weil nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingegriffen werden darf, sind vorliegend entgegen den Ausführungen des Beschwerdegerichts wichtige Gründe, die gegen die erneute Bestellung der Verwalterin sprechen, zu bejahen:

Der Geschäftsführer der Verwalterin ist mit Urteil des AG Köln vom 6.7.2005 (526 Cs 704/04) wegen Untreue in acht Fällen unter Strafvorbehalt verwarnt worden, weil er sich im Rahmen der Verwaltung einer großen Eigentümergemeinschaft (WEG X II) mit der Stadt L über die Höhe der Grundbesitzabgaben auseinander gesetzt und die Gebührenbescheide zunächst nicht beglichen hat, was zu Säumniszuschlägen sowie Mahngebühren und dadurch zu einem erheblichen Schaden der Gemeinschaft (vgl. hierzu Senatsbeschluss zum 10.3.2008 - 16 Wx 186/07) geführt hat. Entscheidend ist hier die Verletzung der aus dem Treueverhältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft resultierenden Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen. Begeht der Verwalter solche Vermögensdelikte, begründet dies die Besorgnis, dass er seiner Pflicht zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder nicht gewachsen ist, auch wenn die Taten sich nicht gegen die Eigentümergemeinschaft als solche gerichtet haben. Die Verurteilung und auch Verwarnung wegen solcher Delikte führt deshalb grundsätzlich zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die seiner Wiederbestellung entgegen steht.

Entgegen den Ausführung des LG kann von einer positiven Zukunftsprognose zugunsten der weiteren Beteiligten nicht ausgegangen werden. Hiergegen spricht, dass der weiteren Beteiligten im vorliegenden Fall offensichtlich nicht daran gelegen war, alle ...