Rz. 5
Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Summe des abgezinsten Bodenwerts und den kapitalisierten vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen. Die Errechnung kann in 5 Schritten vorgenommen werden.
Rz. 6
1. Schritt: Bodenwert
Zunächst ist der Wert des unbebauten Grund und Bodens zu ermitteln, so als ob das im Erbbaurechtswege errichtete Bauwerk nicht vorhanden wäre. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ergibt sich gem. § 179 BewG aus der Multiplikation der Fläche mit dem zutreffenden Bodenrichtwert. Näheres siehe Erläuterungen zu § 179 BewG (siehe § 179 BewG Rdn 2 ff.).
Rz. 7
2. Schritt: Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
Zur Abzinsung ist der Bodenwert mit Abzinsungsfaktoren nach Anlage 26 BewG zu multiplizieren. Der Abzinsungsfaktor ist abhängig von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem anzuwendenden Liegenschaftszinssatz.
Beispiel
Bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von 20 Jahren und einem Liegenschaftszins von 3 % (Einfamilienhaus) ergibt sich ein Abzinsungsfaktor von 0,5537.
Der so ermittelte abgezinste Bodenwert ist zu dem kapitalisierten vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins zu addieren.
Rz. 8
3. Schritt: Ermittlung des Erbbauzinses
Der Erbbauzins ergibt sich aus dem Erbbaurechtsvertrag, umgerechnet auf 12 Monate. Auf die Zahlungsmodalitäten, Zahlungsrückstände u. dgl. kommt es nicht an. Künftige Anpassungen aufgrund von Wertsicherheitsklauseln sind nicht zu berücksichtigen. Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der abgezinste Bodenwert den Bodenwertanteil dar.
Rz. 9
4. Schritt: Kapitalisierung des Erbbauzinses
Der Jahresbetrag des Erbbauzinses ist zu kapitalisieren, d.h. mit einem Kapitalisierungsfaktor zu multiplizieren. Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus Anlage 21 BewG. Er ist von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem anzuwendenden Liegenschaftszinssatz abhängig. Beträgt die Restlaufzeit z.B. eines Einfamilienhauses noch 20 Jahre, ergibt sich bei 3 % Liegenschaftszinssatz ein Vervielfältiger von 14,88.
Rz. 10
5. Ergebnis: Bodenwertanteil
Der abgezinste Bodenwert und der kapitalisierte Erbbauzins ergeben den Bodenwertanteil.
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