Brandenburgisches OLG Urteil vom 12.03.1997 - 3 U 171/96

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 09.05.1996; Aktenzeichen 2 O 349/94)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlußberufung der Beklagten wird das am 9. Mai 1996 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin – 2 O 349/94 –hinsichtlich des Ausspruchs zur Widerklage wie folgt neu gefaßt:

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte DM 41 580,00 nebst Zinsen in Höhe von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank auf DM 4 620,00 seit dem 5. Januar 1995 und auf je weitere DM 4 620,00 seit dem 4. Februar, 4. März, 5. April, 5. Mai, 6. Juni, 5. Juli, 4. August und 5. September 1995 zu zahlen. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 60 000,00 abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Das Urteil beschwert die Klägerin mit DM 963 270,00, die Beklagte mit DM 6 930,00.

Tatbestand

Die Parteien streiten mit der Klage um den Bestand eines Mietvertrages über Praxisräume, mit der Widerklage um die Zahlung von Mietzins und Betriebskosten.

Mit privatschriftlichem Vertrag vom 11. März 1993 vermietete die Beklagte der Klägerin für zunächst 15 Jahre noch zu erstellende Gewerberäume in Hennigstdorf für den Betrieb einer Arztpraxis. Die Mietfläche sollte etwa 154 m betragen, wobei sich die endgültige Lage und Größe erst bei Bezugsfertigkeit ergeben sollten, deren Zeitpunkt der Mieterin sechs Monate vorher angekündigt und drei Monate vorher verbindlich benannt werden sollte. Der Mietzins war mit DM 30,00 pro m zuzüglich DM 5,00 pro m² als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Beide Leistungen sollten spätestens am dritten Werktag eines Monats im voraus erbracht und im Falle verspäteter Zahlung mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz verzinst werden. Auf Wunsch der Klägerin wurde als § 21 des Mietvertrages ein Vorkaufsrecht für den Fall vereinbart, daß das Mietobjekt in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Das Vorkaufsrecht sollte bis zu einer Grundbucheintragung als schuldrechtliches Vorkaufsrecht bestehen. § 22 Ziff. 6 S. 1 des Mietvertrages lautet:

„Sollten Bestimmungen dieses Vertrags rechtsunwirksam sein oder werden, so bleiben die übrigen Bestimmungen hiervon unberührt.”

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsinhalts wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung des Vertrages Bezug genommen.

Mit notariellem Vertrag vom 14. Dezember 1993 verkaufte die Beklagte unter anderem die gemieteten Räume an verschiedene Dritte. Sie ließ sie gleichzeitig der Klägerin zum Vorkauf für zwei Monate zu dem mit den Dritten vereinbarten Preis von DM 941 000,00 anbieten. Einen daraufhin von der Klägerin unterbreiteten Vorschlag, den Mietvertrag gegen Verzicht auf das Vorkaufsrecht aufzuheben, nahm die Beklagte nicht an. Der mit den Dritten geschlossene Kaufvertrag wurde durchgeführt; die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte am 14. November 1995.

Die Klägerin hatte sich seit Anfang März 1993 zunächst an der Planung des Innenausbaus der Mieträume beteiligt und sowohl hinsichtlich der Raumaufteilung als auch der Ausstattung eigene Wünsche geäußert. Nachdem sie am 12. November 1993 der zuständigen Mitarbeiterin des von der Beklagten mit dem Innenausbau beauftragten Architekturbüros S. telefonisch den von ihr beauftragten Praxiseinrichter genannt hatte, übersandte sie den von dieser Firma erarbeiteten Einrichtungsplan nicht der Beklagten bzw. der S. sondern erklärte letzterer auf telefonische Nachfrage vom 29. November 1993, sie werde diese Unterlagen nicht vorlegen, da bezüglich der Miete bzw. des Kaufs des Objekts noch offene Fragen mit der Beklagten zu klären seien. In der Folgezeit weigerte sie sich, weitere technische Details mit der S. abzustimmen.

Mit Schreiben vom 13. September 1994 benannte die Beklagte als Übergabetermin den 14. Dezember 1994. Die Klägerin wandte daraufhin mit Schreiben vom 26. September 1994 ein, sie betrachte den Mietvertrag wegen der fehlenden Beurkundung als nichtig und werde deshalb keine Zahlungen leisten. Sie hatte bereits zuvor mehrfach erklären lassen, daß sie den Vertrag für unwirksam halte und unter dem 28. Januar 1994 die vorliegende Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrages eingereicht.

Nachdem die Klägerin an der Planung des Innenausbaus der Mietsache nicht mehr mitgewirkt hatte, stellte die Beklagte die Räume nicht vollständig fertig; am angekündigten Übergabetag fehlten noch die Deckenabhängung, Elektro- und Heizungsmontage, Estrich, Wand- und Bodenfliesen, Teppichboden, Malerarbeiten sowie die Innentüren.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, daß der Mietvertrag wegen der fehlenden Beurkundung des Vorkaufsrechts nach §§ 313, 125, 139 BGB insgesamt nichtig sei, weil sie ohne dieses Vorkaufsrecht den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte. Den ihr im Dezember 1993 angebotenen Kauf h...