Brandenburgisches OLG Urteil vom 03.05.2007 - 5 U 109/06

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 30.05.2006; Aktenzeichen 10 O 64/06)

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 27.09.2007; Aktenzeichen V ZR 113/07)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 30.5.2006 verkündete Urteil des LG Potsdam, Az. 10 O 64/06, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger begehren die Feststellung, dass ihnen gegen den Beklagten Ansprüche nach dem SachenRBerG zustehen bezüglich des Grundstücks ...-Str. 57 in B., Flur 1, Flurstück 10, eingetragen im Grundbuch von B., Blatt 1820. Das Grundstück ist mit einem etwa im Jahr 1900 errichteten Zweifamilienhaus bebaut. Die Wohnung im Erdgeschoss und die im Obergeschoss gelegene Wohnung haben jeweils eine Fläche von 65 qm.

Im Jahre 1964 wurde das Grundstück von der Gemeinde B. in private Verwaltung genommen und in die für die Wohnraumzuweisung vorgesehene Liste eingetragen. Im Jahre 1965 wurde zugunsten der Kläger eine Wohnraumzuweisung für die Erdgeschosswohnung ausgestellt. Das Haus war sanierungsbedürftig. Auf Grund eines Sanierungsplans des Rates der Gemeinde B. wurden 1964 und 1970 zwei Aufbaugrundschulden i.H.v. 25.060 Mark bestellt und in dieser Höhe Sanierungsarbeiten durchgeführt, die im Wesentlichen die Wohnung im Obergeschoss betrafen.

Im Jahre 1973 schloss der Rat der Gemeinde B. mit den Klägern einen Mietvertrag über die Erdgeschosswohnung. Die Obergeschosswohnung wurde 1981 einer Frau A ... zugewiesen.

Die Grundschulden wurden nicht vollständig zurückgeführt. Im Jahre 1977 wurde das Eigentum des Volkes, Rechtsträger Rat der Gemeinde B., festgestellt und im Grundbuch eingetragen.

Im Jahre 1984 machte sich der Kläger zu 2. als Sattler selbständig. Nach den Feststellungen im Widerspruchsbescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 9.12.2003 schloss der Kläger zu 2. mit dem Rat der Gemeinde B. einen am 1.7.1984 beginnenden Mietvertrag über einen "Gewerberaum (ausgebauter ehemaliger Schuppen)". Unter § 11 Nr. 4 des Vertrages war vereinbart, dass Um- und Ausbauten dem Vermieter anzuzeigen seien und sämtliche Kosten für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung sowie die Erneuerung zu Lasten des Klägers zu 2. gingen. Im November 1984 wurde dem Antrag des Klägers zu 2. auf Betrieb eines Sattlereibetriebes entsprochen. Der Kläger zu 2. errichtete einen Anbau an der Garage als Heizraum und als Lager für Material, der eine Grundfläche von 3,75m × 3,8m hat. Dem Bauantrag wurde bei Kosten von 6.000 Mark zugestimmt, nachdem der Schornsteinfeger den Schornstein überprüft hatte und die bauaufsichtliche Prüfung vorgenommen worden war.

Der Kläger zu 2. erweiterte darüber hinaus eine bestehende Garage dahingehend, dass sie nunmehr eine Grundfläche von 9,5m × 4,5m erhielt. Dieser "Erweiterungsbau Pkw-Garage" wurde am 22.5.1984 bauaufsichtlich geprüft. Der Kläger zu 2. nutzte ihn im Folgenden als Werkstatt. Er errichtete neben einer Terrasse auch einen Schuppen mit einer Grundfläche von etwa 6 qm und eine weitere Werkstatt mit einer Grundfläche von etwa 20 qm.

Mit Kaufvertrag vom 23.6.1990 erwarben die Kläger das Grundstück einschließlich der aufstehenden Gebäude von der Gemeinde. Am 17.2.1994 wurden sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Auf den Widerspruch des Beklagten wurde der GVO-Genehmigungsbescheid vom 10.2.1993 aufgehoben. Die Restitution an den Beklagten wurde angeordnet, die Ablösesumme von 3.545,60 EUR wurde hinterlegt.

Ein von den Klägern im Jahr 2001 eingeholtes Gutachten bestimmt den Wert des Wohnhauses zum 1.10.1990 auf 59.316 DM und den Herstellungswert der Nebengebäude einschließlich der Terrasse mit 57.545 DM. Den Wert der nach dem 17.2.1994 geschaffenen Außenanlagen gibt das Gutachten mit 38.000 DM an.

Ein vom Beklagten im Jahre 2006 eingeholtes Gutachten nimmt das Gutachten der Klägerseite in Bezug und stellt den Zeitwert der Nebengebäude sowie der Einbauten im Wohnhaus zum 18.4.2006 mit 14.700 EUR fest. Den Bodenwert gibt es mit 46.000 EUR an, den Sachwert des Wohnhauses mit 28.236,10 EUR, den der Garage mit 8.083,91 EUR und den der Werkstatt mit 2.020,98 EUR.

Die Parteien haben bisher erfolglos ein notarielles Vermittlungsverfahren geführt. Die Aussetzung war zur Zeit der Klageerhebung zu erwarten. Im Rahmen dieses Verfahrens schrieb der Verfahrensbevollmächtigte des Beklagten unter dem 1.12.2005: "Es wird noch einmal darauf hingewiesen, dass zwar ein Ankaufsrecht gem. §§ 61 und 65 ff. SachenRBerG dem Grunde nach besteht, aber nach § 29 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht durchsetzbar ist".

Die Kläger haben geltend gemacht, sie hätten das Haus vor dem 18.10.1989 saniert und zwar das Wohngebäude, die Terrasse, den Balkon, die Einfriedung und die Wege auf dem Grundstück. Insbesondere der K...