Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.2.2 Gewerberaummieter untereinander

Auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder erheblich höhere Kosten verursachen. In diesem Fall kann ein Vorwegabzug der jeweiligen Kosten dieser Gewerbeeinheiten erforderlich sein.^[1]

Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten eines gemischt genutzten Anwesens nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die in den gewerblich genutzten Räumen anfallenden Betriebskosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB fordert nämlich keinen generellen Vorwegabzug der Kosten der Gewerbeflächen. Somit ist es Sache des Mieters, die Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen, welche einen Vorwegabzug – aus Gründen der Billigkeit i. S. d. §§ 315, 316 BGB – ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Hinsichtlich der dafür erforderlichen Informationen kann der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen.^[2]

Von den Grundsätzen der Rechtsprechung des BGH zur – dem Mieter obliegenden – Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten bei gewerblicher Nutzung ist selbst bei einem gewerblichen Nutzungsanteil von 87 % mit starkem Publikumsverkehr auszugehen.^[3]

Bezüglich der Behauptung, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen, ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind insofern nicht maßgeblich.^[4]

Bei Vornahme eines Vorwegabzugs genügt es nach der neueren Rechtsprechung des BGH, wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den "bereinigten", d. h. den tatsächlich auf den Wohnungsmieter umgelegten Betrag angibt.^[5]

[1] KG Berlin, Urteil v. 12.4.2001, 8 U 2143/99, GE 2001 S. 850 für Grundsteuern.

[2] BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05, WuM 2006 S. 684.

[3] BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, NZM 2011 S. 118.

[4] BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, WuM 2010 S. 627.

[5] BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15 unter ausdrücklicher Aufgabe der früheren Rechtsprechung – Urteile v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06 und v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, wonach dem Mieter auch die Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenposition sowie der Abzugsbetrag für den nicht umlagefähigen – hier: gewerblichen – Anteil mitzuteilen waren.