Betriebskostenabrechnung – Mieter muss Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot fristgerecht rügen

1 Leitsatz

Der Mieter muss einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend machen.

2 Normenkette

§ 556 Abs. 3 Sätze 5, 6 BGB

3 Das Problem

Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen, z. B., dass einzelne in der Abrechnung enthaltene Betriebskosten mit der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sind und somit in der Abrechnung nicht angesetzt werden dürfen.

Gleiches gilt für Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können; so z. B. Kosten der Verwaltung und Instandhaltung. Mit den Bestimmungen über den Nachforderungsausschluss des Vermieters, wonach der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen kann und über den Einwendungsausschluss des Mieters, wonach dieser nach Ablauf der Jahresfrist keine Einwendungen mehr erheben kann, wollte der Gesetzgeber erreichen, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht.

4 Die Entscheidung

Diese Befriedungsfunktion wäre nach dem Beschluss des LG Berlin nicht gewährleistet, wenn der Mieter auch nach Fristablauf noch einwenden könnte, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, d. h. er habe mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis nicht wirtschaftlich gehandelt, z. B. zu teure Versicherungen abgeschlossen oder einem Hausmeister einen zu hohen Stundenlohn bezahlt. Die gesetzliche Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters wird nach Auffassung des LG Berlin ihrer Befriedungsfunktion nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird. Unter "Einwendungen" ist alles zu verstehen, was der Mieter gegen die Umlage einwendet, soweit es in einem Sachzusammenhang mit den konkreten Betriebskostenpositionen steht. Nach Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist konnte der Mieter somit keine Rückzahlung angeblich überzahlter Betriebskosten mehr geltend machen.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschluss v. 15.6.2021, 67 S 61/21