Betriebskostenabrechnung – Keine Zahlungsverweigerung bei verspäteten Einwendungen

1 Leitsatz

Die Einrede, die Nachzahlung der Betriebskosten sei noch nicht fällig, weil der Mieter noch nicht alle Belege einsehen konnte, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der auch erfolgreich sein kann.

2 Normenkette

§ 556 Abs. 3 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Abschluss des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, d. h., sie muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter, z. B. weil die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren, ausgeschlossen. Ausnahme: Der Vermieter hatte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen. Gleiches gilt umgekehrt auch für den Mieter. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Nach Fristablauf kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, d. h., er muss auch unkorrekt in der Berechnung angesetzte Betriebskosten bezahlen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Frankfurt (Oder) entschiedenen Fall verweigerte der Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten mit der Begründung, er habe noch nicht alle zugrunde liegenden Belege einsehen können. Allerdings ging dem Mieter die streitige Betriebskostenabrechnung des Kalenderjahres 2019 Ende 2020, d. h. rechtzeitig zu. Einwendungen hätte der Mieter somit bis spätestens 31.12.2021 geltend machen müssen. Erst mit Schreiben vom Januar 2022 verweigerte der Mieter die Nachzahlung, weil er noch keine Einsicht in sämtliche Vertragsunterlagen erhalten hatte. Das AG Frankfurt (Oder) entschied, dass der Mieter diese Einrede nicht geltend machen kann, weil er mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung schon deshalb ausgeschlossen ist, weil seine Einwendungen verspätet waren. Der Widerspruch wäre somit auch bei Einsichtnahme in die Unterlagen nicht mehr erfolgversprechend. Dementsprechend hielt das Gericht die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten für begründet.

5 Entscheidung

AG Frankfurt (Oder), Urteil v. 17.6.2022, 22 C 108/22, GE 2022 S. 909