Betriebskostenabrechnung bei der Gewerbemiete

Leitsatz

Die Aufstellung und Aufgliederung der Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung muss sich an den Vereinbarungen im Mietvertrag orientieren; anderenfalls ist die Abrechnung formell unwirksam.

Hat der Vermieter über die Nebenkosten mehrere Abrechnungen erteilt und ist eine der Abrechnungen formell unwirksam, so ist der Mieter nicht verpflichtet, den Saldo aus der anderen formell und materiell wirksamen Abrechnung auszugleichen.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

In einem Mietvertrag über Ladenräume in einem Einkaufszentrum war unter anderem vereinbart, dass der Mieter folgende Nebenkosten zu tragen hatte:

• "Bereitstellung von Parkplatzwächtern"
• "Bereitstellung von Betriebspersonal"
• "Unterhalts- und Betriebskosten eines gemeinschaftlichen Kindergartens"
• Kosten für den "... Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung ... einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals".

Im Oktober 2006 erhielt der Mieter folgende Abrechnungen:

1. Nebenkostenabrechnung 2005 mit einem Saldo zugunsten des Vermieters in Höhe von ca. 660 EUR;

2. Wasserkostenabrechnung 2005 mit einem Saldo zugunsten des Vermieters in Höhe von ca. 630 EUR.

In der mit Ziffer 1 bezeichneten Abrechnung waren die Gesamtkosten wie folgt angegeben:

• "Rechnungen für Lieferungen und Leistungen"... 225.523,70 EUR
• "Personalkosten"... 670.231,77 EUR
• "Wartungsverträge"... 66.451,04 EUR.

Das Gericht stellt hierzu fest, dass sich die Aufstellung und Aufgliederung der Gesamtkosten an den Vereinbarungen im Mietvertrag orientieren muss. Vorliegend stimmen die im Mietvertrag verwendeten Bezeichnungen mit den in der Abrechnung enthaltenen Begriffen nicht überein. Eine Zuordnung der abgerechneten Positionen zu den als umlagefähig vereinbarten Positionen ist auf diese Weise nicht möglich. Eine solche Abrechnung ist formell unwirksam.

Die mit Ziffer 2 bezeichnete Abrechnung war formell und materiell wirksam. Das führt zu der Frage, ob der Mieter diese Kosten zu bezahlen hat. Dies wird vom Gericht verneint, weil der Saldo aus der Wasserkostenabrechnung keine selbstständige Betriebskostenverbindlichkeit bildet. Der Saldo ist trotz der äußerlichen Trennung nur ein unselbstständiger Teil der insgesamt geschuldeten Betriebskosten.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009, I-24 U 163/08, GE 2009 S. 1489 m. Anm. Theesfeld, jurisPR-MietR 2/2010 Anm. 3