Beschwerdebefugnis des Verwalters

Leitsatz

1. Der neu bestellte Verwalter ist gegen eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, beschwerdebefugt
2. Im vorliegenden Fall verneinte wichtige Gründe für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters

Normenkette

§ 26 WEG; § 20 FGG

Kommentar

1. Der neu bestellte Verwalter ist durch eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, in seinen Rechten betroffen und daher auch beschwerdebefugt (vgl. § 20 FGG). Bei Bestand des angefochtenen Beschlusses würde nämlich seine Verwalterstellung enden (Merle in B/P/M, 9. Aufl. § 26 Rn 224).

2. Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt in der Regel nicht darin, dass

   1. er eine Forderung gegen einen Wohnungseigentümer ("Mehrheitseigentümer") erhebt, die nicht die Verwalterpflichten gegenüber den Wohnungseigentümern berührt (hier: streitige Honorarforderungen aus angeblicher Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung anderer Wohnungseigentumseinheiten gegen einen Wohnungseigentümer);
   2. er die Gebäudeversicherung kündigt, ohne dass die Wohnungseigentümer hierdurch nachteilig betroffen sind (vorliegend gab es keinerlei Anhaltspunkte, dass der Verwalter vom Versicherer Provisionen erhielt bzw. diese zu Unrecht einbehielt);
   3. er einem Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG nicht Folge leistet, das eine andere Gemeinschaft, die er ebenfalls verwaltet, an ihn stellt. Pflichtverletzungen gegenüber einer anderen Gemeinschaft stellen sich nicht zwangsläufig als relevanter Vertrauensbruch gegenüber der hier im Verfahren beteiligten Wohnungseigentümergemeinschaft dar.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.10.2003, 3 Wx 204/03

Anmerkung

Der Senat hat hier im Verfahren der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses aus wichtigem Grund durch den Vorverwalter einem anschließend - unangefochten - neubestellten Verwalter als neuerlich "weiterem Beteiligten" auch dieses Verfahrens eine Beschwer und damit auch Beschwerdebefugnis gegen tatrichterliche Entscheidungen einer bejahten Ungültigkeit eines solchen Abberufungsbeschlusses zugebilligt bzw. bestätigt. Ohne weitere Problemvertiefung verwies das OLG zur bejahten Beschwerdebefugnis des neuen Verwalters auf die entsprechende Kommentierung von Merle (im Kommentar B/P/M, 9.Auflage, § 26 Rn 224), dass bei ungültiger Abberufungsbeschlussfassung des Vorverwalters in/mit diesem Zeitpunkt die Verwalterstellung des neu bestellten Verwalters ende, da - wohl auch unstreitig - nach zwingendem Recht (§ 26 Abs. 1 WEG) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft parallel nicht zwei Verwalter im Organamt stehen könnten. Merle hat hier (a.a.O.) ausgeführt, dass "die Bestellung eines Verwalters im Falle der Abberufung des vorherigen Verwalters i. d. R. unter der auflösenden Bedingung der Ungültigerklärung des vorausgegangenen Abberufungsbeschlusses erfolgt" (eingehend hierzu auch seine Ausführungen a.a.O. Rn 57 und 58 zu § 26 WEG). Hinsichtlich einer nur auflösend bedingten Verwalterbestellung ist m. E. demgegenüber allerdings auch ein solcher, "unter eine Bedingung" gestellter Neubestellungsbeschluss sogar nichtig, da ebenfalls kraft zwingender gesetzlicher Regelung (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG) "andere Beschränkungen der Bestellung ... nicht zulässig sind". Die Praxis zeigt auch, dass in Neubestellungsbeschlussfassungen nach wie vor solche Bedingungen i. d. R. weder ausdrücklich noch stillschweigend mitbeschlossen werden, im Übrigen auch gerade nicht dem Willen der entscheidenden Eigentümermehrheit entsprechen; vielmehr will man sich von einem alten Verwalter trennen und "unbedingt" dem meist unmittelbar nachfolgend bestellten Verwalter uneingeschränktes Vertrauen schenken. Es ist damit aus meiner Sicht praxisfremd, hier insbesondere einen entsprechend stillschweigenden Willen zu einer solchen Einschränkung zu unterstellen, und zwar weder im Rahmen des Bestellungs- als auch eines Vertragsgenehmigungsbeschlusses. Geht man also von der Nichtigkeit einer "bedingten" Neubestellung aus, muss dies gleichermaßen für einen an die Bestellung üblicherweise gekoppelten Vertrag gelten, selbst wenn nach Trennungstheorie beide Rechtsgeschäfte aus rechtlichen Gründen grundsätzlich unterschiedlich zu würdigen sind. Die Trennungstheorie wurde zuletzt ausdrücklich vom BGH (BGH v. 20.6.2002, V ZB 39/01, NZM 2002, 788 = ZMR 10/ 2002, 766) bestätigt; die Verbindung von Bestellung und Vertrag bestätigte allerdings zumindest mittelbar (dort zum Stimmrecht) der BGH in seiner nachfolgenden Entscheidung vom 19.9.2002 (BGH v. 19.9.2002, V ZB 30/02, ZMR 2002, 930). Nach wie vor bin ich deshalb entgegen wohl h.R.M. der Auffassung, dass ein selbst zu Unrecht abberufener Vorverwalter im Falle einer Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses durch das Gericht nicht mehr seine Organamts- und Vertragsstellung zurückerlangt bzw. zurückerlangen kann, wenn nach einer beschlossenen Abberufung und...