Die Verwalterpraxis zeigt, dass die Wohnungseigentümer oftmals erst mit Zustellung der Einladung zur Eigentümerversammlung aktiv und zu einer Antragstellung motiviert werden. Grundsätzlich kann jedenfalls jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG – unabhängig vom Quorum des § 24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.[1] Dieser Anspruch entfällt aber, wenn die 3-wöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann.[2]
Nachladung
Im Einzelfall kann also eine Nachladung erforderlich werden, die Zeit- und Kostenaufwand mit sich bringt. Für die Frage der Kostentragung einer Nachladung kommt es im Einzelfall darauf an, ob der Antragsteller lediglich eigene Interessen mit der Beschlussfassung verfolgt oder aber dringende Gemeinschaftsinteressen berührt sind. Empfehlenswert ist jedenfalls eine Beschlussfassung, die diese Grundsätze den Wohnungseigentümern vor Augen führt und überflüssige Nachladungen zu vermeiden hilft. Zu beachten ist hierbei, dass ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer wegen einer Änderung des formellen Organisationsrechts für die Eigentümerversammlung nach §§ 23 bis 25 WEG überschreitet.[3]
Musterbeschluss: Frist zur Mitteilung von Beschlussanträgen für die Eigentümerversammlung
TOP XX Beschlussantragsfrist
Den Eigentümern wird vom Verwalter der Termin der nächsten Eigentümerversammlung mindestens 5 Wochen vor deren Durchführung mitgeteilt. Beschlussgegenstände und Antragswünsche können im Zuge der Erstellung der konkreten Tagesordnung dann Berücksichtigung finden, wenn diese der Verwaltung spätestens 4 Wochen vor dem mitgeteilten Versammlungstermin zugegangen sind. Die Endfassung der Einladung mit den Tagesordnungspunkten wird dann vor fristgemäß rechtzeitiger Versendung im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat erarbeitet und festgelegt.
Verspätet eingegangene Antrags- und Beschlusswünsche können ggf. noch in Form einer sog. Nachtragsladung Berücksichtigung finden, wenn die gesetzliche/vereinbarte Ladungsfrist noch eingehalten werden kann oder ein Fall besonderer Dringlichkeit mit möglicher Verkürzung der Ladungsfrist vorliegt. Der betreffende Antragsteller hat die Schreib-, Kopier- und Portokosten einer solchen noch möglichen Nachtragsladung gegen Nachweis und Rechnungsstellung zu übernehmen, wenn die Beschlussanträge nicht wichtige Gemeinschaftsangelegenheiten zum Inhalt haben, sondern nur Interessen des antragstellenden Wohnungseigentümers berühren.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer das Recht, jederzeit Anträge zur Tagesordnung bzw. zur Beschlussfassung zu stellen. Andererseits ist für eine wirksame Beschlussfassung erforderlich, dass der Beschlussgegenstand in der Einladung ausreichend bezeichnet ist. Machen bestimmte Beschlussanträge einzelner Wohnungseigentümer eine Nachtragsladung erforderlich, etwa weil der Antrag zu spät gegenüber dem Verwalter geäußert wird und eine Aufnahme in das Ladungsschreiben nicht mehr möglich ist, so bringt der Beschluss nur das zum Ausdruck, was ohnehin Folge einer verspäteten Beschlussantragstellung ist. Um das Anfechtungsrisiko möglichst gering zu halten, sollte dieser Beschluss als "Textbaustein" in die jährliche Ladung zur Eigentümerversammlung aufgenommen und so auf eine konkrete Regelung für eine Wirtschaftsperiode bzw. einen konkreten Einzelfall beschränkt bleiben.
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