Grundsätzlich gilt: Ein Beschluss ist zunächst immer dann nichtig, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt. Beide Bestimmungen regeln die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften. Da allgemein anerkannt ist, dass es sich bei den Beschlüssen der Wohnungseigentümer um Rechtsgeschäfte eigener Art handelt[1], sind auch die Regeln über Rechtsgeschäfte – zumindest entsprechend – anwendbar.
Beispiele
- Wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten kann ein Beschluss gemäß § 138 BGB nichtig sein, der das Abstellen eines Rollstuhls im Treppenhaus verbietet.[2]
- Sittenwidrig wäre auch die bewusste Nichteinladung eines Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümerversammlung. Die auf der entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wären nichtig.[3]
- Gleiches gilt für die bewusste Wahl eines Versammlungsorts durch den Verwalter, den ein Mitglied der Gemeinschaft aus Gesundheitsgründen nicht erreichen kann[4] oder andere bewusste Umgehungen des Mitwirkungsrechts des einzelnen Wohnungseigentümers[5] wie etwa die Nichtmitteilung der Verlegung des Tagungsorts[6].
- Auch die Feststellung des Abstimmungsergebnisses wider besseren Wissens und vorsätzlich entgegen des vereinbarten Stimmprinzips kann zu Beschlussnichtigkeit führen.[7]
- Die Regelung in einer Vereinbarung (bspw. Gemeinschaftsordnung), wonach ein Wohnungseigentümer im Fall des Hausgeldverzugs von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen und ihm das Stimmrecht entzogen werden kann, ist nichtig. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung unter insoweit erfolgtem Ausschluss des Hausgeldschuldners gefasste Beschlüsse sind auf Anfechtung insgesamt ungültig (aber nicht nichtig[8]).
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