Beschluss: Begründung einer Unterlassungspflicht?
 

Leitsatz

Es besteht keine Kompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss konstitutiv untersagt wird (Anspruchsverdoppelung).

 

Normenkette

§ 15 WEG

 

Das Problem

  1. An einer Wohnungseigentumsanlage bestehen 5 Wohnungseigentumsrechte. 3 "Einheiten" (= das einem Wohnungseigentümer zugewiesene Sondereigentum an einer Wohnung), nämlich die Einheiten 3 bis 5, sind seit 1977 baulich zu einer einzigen verbunden worden. Diese "Gesamteinheit" gehört Wohnungseigentümer B. Wohnungseigentümer K ist Eigentümer eines Teileigentums im Erdgeschoss. Dieses wird in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als "Apotheke" bezeichnet. K betrieb dort auch lange Zeit eine Apotheke. Seit Juli 2010 ist dort aber ein Friseursalon ansässig. Nach der Gemeinschaftsordnung gilt das Objektprinzip. Dennoch stimmen die Wohnungseigentümer seit über 20 Jahren dergestalt ab, dass den Einheiten 3 bis 5 nur eine Stimme zukommt. In der Gemeinschaftsordnung ist ferner angeordnet, dass die Wohnungseigentumsanlage dazu bestimmt ist, "zeitgemäßem, kultiviertem Wohnen zu dienen unter Aufnahme standesgemäßer Bewohner". Gestattet ist die Benutzung der Räume für Zwecke eines freien Berufes wie Arzt, Anwalt, als Apotheke oder Ähnliches, sofern sich hieraus nicht eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Bewohner ergibt. Eine Änderung des Bestimmungszwecks bedarf einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer.
  2. In der Versammlung vom 16. Dezember 2014 lässt der neue Verwalter V unter Berücksichtigung von insgesamt 5 Stimmen abstimmen. Unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 8 wird mit 3 Stimmen des B bei 2 Gegenstimmen Folgendes beschlossen:

    Die bisherige Nutzung der Wohneinheit 1 als Friseurladen wird untersagt. Die Nutzung ist bis zum 31.03.2015 einzustellen. Die Wohnungseigentümer der Einheit 1 sind aufgefordert, alles Weitere zu veranlassen.

  3. Wohnungseigentümer K meint, die Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergebe nach Treu und Glauben bzw. bei ergänzender Vertragsauslegung insgesamt nur 3 Stimmen. Eine Vermietung als Apotheke und eine andere bzw. höherwertige als die derzeitige Nutzung sei im Übrigen unmöglich. Von dem Friseurladen gingen auch keine Störungen aus. Jedenfalls habe er, K, zumindest einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Der angefochtene Beschlussgegenstand sei ferner "verwirkt" und der Beschluss treuwidrig.
 

Die Entscheidung

  1. Die ersten beiden Sätze (Teile) des Beschlusses seien nichtig. Es liege kein bloßer "Vorbereitungsbeschluss" vor. Mit der ausdrücklichen Untersagung und der Fristsetzung zur Einstellung der Nutzung, verstärkt durch die anschließende Aufforderung, solle ersichtlich unmittelbar eine Pflicht zur Unterlassung der Nutzung als Friseurladen begründet werden. Dafür bestehe keine Beschlusskompetenz. Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folge keine Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (Hinweis auf BGH v. 18.6.2010, V ZR 193/09). Dies gelte grundsätzlich auch für Unterlassungspflichten (Hinweis auf LG Karlsruhe v. 27.9.2011, 11 S 219/09, ZWE 2012 S. 103 und BGH v. 15.1.2010, V ZR 72/09, Rn. 5). Gebe es nach Gesetz und Vereinbarungen keinen Anspruch auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung, bestehe keine Beschlusskompetenz für deren Untersagung.

    Es bestehe nach Auffassung des erkennenden Gerichts aber auch keine Beschlusskompetenz für eine "Anspruchsverdoppelung" (Hinweis auf LG München I v. 10.6.2010, 36 S 3150/10, ZWE 2011 S. 48), d.h. zur Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gebe, die durch den Beschluss zusätzlich untersagt werde. Dies folge zum einen daraus, dass eine solche Verdoppelung von Anspruchsgrundlagen eine zusätzliche rechtliche Belastung darstelle. Zum anderen bestehe auch keine Beschlusskompetenz für die verbindliche Klärung der Frage der Zulässigkeit einer Nutzung nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Es bestehe nämlich auch keine Beschlusskompetenzzur Auslegung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, denn sonst käme es bei Abweichung von den Auslegungsgrundsätzen, die das Gericht anwenden würde, zu einer durch keine Kompetenznorm gedeckten Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch Beschluss. Eine Zweckbestimmung von Räumen könne nur durch Vereinbarung geändert werden. Eine Einheit dürfe sogar im Widerspruch zu einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter genutzt werden, wenn die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen könne als die der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. O...

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