AG Heidelberg Urteil vom 13.05.2015 - 45 C 5/15

Tenor

1. Der durch die Wohnungseigentümer der WEG … am 16. Dezember 2014 unter TOP 8 (Nutzung der Einheit Nr. 1 als Friseurladen) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 20.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten um Beschlussanfechtung. Der Verwalter wurde beigeladen. Das Anwesen besteht aus fünf Miteigentumsanteilen, von denen die drei Einheiten Nr. 3 bis 5 im 2. OG und DG seit 1977 baulich zu einer einzigen Wohnung zusammengefasst sind. Diese Einheiten gehören den Beklagten zu 2 und 3. Im Jahr 1976 wurde die Teilungserklärung (TE) von 1973 dahingehend geändert, dass die Wohnung Nr. 4 auf die Mitbenutzung von Speicher und Treppenaufgang ab 2. OG zugunsten des jeweiligen Eigentümers des mit Nr. 5 bezeichneten Wohnungseigentums verzichtet. Bei der Wohnung Nr. 5 ist der Verzicht der Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 4 auf die Mitbenutzung von Speicher und Treppenaufgang ab 2. OG zugunsten des hier eingetragenen Wohnungseigentums als Inhalt des Sondereigentums eingetragen. Die klägerische Einheit im EG ist in der TE als Apotheke bezeichnet, die Einheit des Beklagten zu 1 im 2. OG als Arztpraxis. Er betreibt darin eine Rechtsanwaltskanzlei. Im EG hatte der Kläger lange Zeit eine Apotheke betrieben. Seit Juli 2010 wird dort ein Friseursalon betrieben.

In § 15 der TE heißt es: Soweit nach dieser Urkunde durch Stimmenmehrheit beschlossen wird, gewährt jede Wohnung bzw. Teileigentum eine Stimme.

Die Wohnungseigentümer stimmten unter Mitwirkung der Beklagten zu 2 und 3 über 20 Jahre lang dergestalt ab, dass den Einheiten Nr. 3 bis 5 nur insgesamt eine Stimme zukam. Gleiches wurde auch bei der Kostenverteilung nach § 14 der TE praktiziert.

Die TE regelt in § 7, dass das Wohnhaus dazu bestimmt ist, zeitgemäßem, kultiviertem Wohnen zu dienen unter Aufnahme standesgemäßer Bewohner. Gestattet ist jedoch die Benutzung der Räume für Zwecke eines freien Berufes wie Arzt, Anwalt, als Apotheke oder ähnliches, sofern sich hieraus nicht eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Bewohner ergibt. Dies gilt insbesondere bei Gefahr der Ansteckung oder sonstiger Gesundheitsgefährdung. (Abs. 1). in Absatz 2 heißt es: Eine Änderung des Bestimmungszweckes des Wohntraktes und der einzelnen Sondereigentumsräume über den Rahmen des Abs. 1 hinaus bedarf einer Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Miteigentümer …

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Dezember 2014 ließ der neue Verwalter unter Berücksichtigung von insgesamt fünf Stimmen abstimmen. So wurde unter TOP 8 mit drei Stimmen der Beklagten zu 2 und 3 bei zwei Gegenstimmen Folgendes beschlossen:

Die bisherige Nutzung der Wohneinheit 1 als Friseurladen wird untersagt. Die Nutzung ist bis zum 31.03.2015 einzustellen. Die Wohnungseigentümer der Einheit 1 sind aufgefordert alles Weitere zu veranlassen.

Die Kläger rügen eine rechtswidrige Beschlussfeststellung und meinen, es dürfe bei Auslegung der TE sowie nach Treu und Glauben bzw. bei ergänzender Vertragsauslegung nur insgesamt drei Stimmen geben. Die derzeitige Nutzung verstoße nicht gegen die TE. Sie behaupten, eine Vermietung als Apotheke und eine andere bzw. höherwertige als die derzeitige Nutzung sei unmöglich. Von dem Friseurladen gingen keine Störungen aus. Sie meinen, sie hätten zumindest einen Anspruch auf Änderung der TE, wenn die Nutzung nicht schon nach ergänzender Vertragsauslegung zulässig wäre. Der angefochtene Beschlussgegenstand sei verwirkt. Der Beschluss sei treuwidrig.

Die Kläger beantragen:

Der durch die Wohnungseigentümer der WEG … am 16. Dezember 2014 unter TOP 8 (Nutzung der Einheit Nr. 1 als Friseurladen) gefasste Beschluss wird für unwirksam erklärt.

Die Beklagten zu 2 und 3 beantragen

Klagabweisung.

Der Beklagte zu 1 hat die Klage anerkannt. Er trägt vor, das Klientel, was seine Kanzlei aufsuche, sei von den Geruchsemissionen her nicht besser als das Klientel des Friseurladens.

Die Beklagten zu 2 und 2 behaupten, es komme durch den Friseur ein- bis zweimal pro Woche zu Gerüchen im Treppenhaus. Sie meinen, sie hätten der Nutzung vorher zustimmen müssen. Nach dem vereinbarten Objektprinzip gebe es fünf Stimmen. Daran ändere sich auch nichts, wenn sie sich hinsichtlich des Stimmrechts jahrelang in einem Rechtsirrtum befunden hätten, der auch von der vorherigen Hausverwaltung nicht aufgeklärt worden sei. Die Kläger hätten von der in der TE geregelten elitären Struktur des Anwesens gewusst. Von Verwirkung könne keine Rede sein.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig und begründet.

1. Die ersten beiden Sätze (Teile) des Be...