Behördlich angeordnete Brandschutzmaßnahmen (Kostenverteilung in Mehrhausanlage)

Leitsatz

1. Behördlich angeordnete Brandschutzmaßnahmen (Kostenverteilung in Mehrhausanlage)
2. Notwendige Verbindung von Anfechtungsanträgen verschiedener Wohnungseigentümer

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2, 22, 23 Abs. 4, 43 ff. WEG; § 147 ZPO; § 16 KostO

Kommentar

1. Hat die Behörde ordnungsrechtlich eine umfassende Sanierung des Brandschutzes einer Eigentumswohnanlage mit Wohn- und Teileigentumseinheiten angeordnet, handelt es sich um durchzuführende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und nicht um bauliche Veränderungen (h.R.M. zu § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

   Die Kosten einer solchen Brandschutzsanierung gemeinschaftlicher Einrichtungen und damit notwendigerweise verbundener Maßnahmen in den Sondereigentumseinheiten sind auch dann nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen, wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung daneben gesonderte Schlüssel für die Kosten der Verwaltung einzelner Blöcke (Untergemeinschaften) oder einzelner Nutzer von technischen Einrichtungen (Eigentümergruppen) vorsieht.

   Werden in einem Eigentümerbeschluss zur Umlage von Kosten der Sanierung des Brandschutzes des gemeinschaftlichen Eigentums zugleich Kosten angesetzt, die tatsächlich nur und ausschließlich den Brandschutz einzelner Teileigentumseinheiten betreffen, entspricht eine solche Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da insoweit für die Durchführung der Arbeiten bzw. die Auftragsvergabe an Dritte keine Verwaltungskompetenz der Gesamtgemeinschaft besteht und diese nur einen – ggf. gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch gegen einzelne Teileigentümer auf Durchführung der Maßnahmen hat. Wegen bereits durchgeführter Arbeiten seitens der Gemeinschaft kommt allerdings ein Aufwendungsersatzanspruch der Gemeinschaft aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht, und zwar auch für solche Maßnahmen, die gegen den Willen des Eigentümers durchgeführt wurden (vgl. § 679 BGB). Auf einen solchen Sonderfall direkt zuordenbarer Kosten bezog sich allerdings der Umlagenbeschluss nicht, der damit aus inhaltlichen Gründen für ungültig erklärt werden musste.

   Die Brandschau der Stadt betraf hier das gesamte Gemeinschaftseigentum, sodass auch eine gesonderte Auferlegung von Kosten für die Nutzer einer Lüftungsanlage nicht möglich war. Auch ein Brandschutz bezüglich der Lüftungsanlage in gewerblich genutzten Teilen der Anlage dient zugleich dem Brandschutz aller Eigentümer der Gemeinschaft.

2. Haben verschiedene Eigentümer in getrennten Verfahren denselben Eigentümerbeschluss angefochten, sind diese Verfahren, wenn nicht alle Beteiligten eine andere Verfahrensweise wollen (etwa die Durchführung eines "Pilotverfahrens") entsprechend § 147 ZPO zu verbinden, und zwar zwingend von Amts wegen. Ein Ermessen steht dem Gericht wegen der aus § 21 Abs. 4 WEG erfolgenden Notwendigkeit einer einheitlichen Gerichtsentscheidung insoweit nicht zu. Erfolgt die Verbindung erst in der Beschwerde- oder Rechtsbeschwerdeinstanz, sind für die verschiedenen Ausgangsverfahren die Gerichtskosten der Vorinstanz(en) gem. § 16 KostO nur einmal zu erheben. Hier können bei gleichem Rechtsschutzziel nicht Antragsteller auch Antragsgegner sein; auch die Gerichtskosten dürfen sich nicht ohne sachlich zu rechtfertigenden Grund vervielfachen. Insoweit bestanden auch keine Zweifel, dass es sich um "dieselbe Angelegenheit" handelte. Bei getrennter Verfahrensführung würden auch Probleme bei der Abrechnung der wechselseitigen Kosten entstehen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 06.08.2004, 16 Wx 81/04OLG Köln v. 6.8.2004, 16 Wx 81/04, ZMR 5/2005, 403