Beendigung des Verwalteramts - Leitfaden für Verwalter / Leitfaden

Verwalterinteresse

Egal, ob die Verwalterbestellung befristet oder unbefristet erfolgt, ist der Verwalter zunächst grundsätzlich berechtigt, sein Verwalteramt jederzeit niederzulegen. Allerdings können Schadensersatzpflichten dann auf ihn zukommen, wenn die Amtsniederlegung zur Unzeit erfolgt

Siehe hierzu Muster Beendigung des Verwalteramts: Ordentliche Amtsniederlegung durch Verwalter bzw. außerordentliche Amtsniederlegung durch Verwalter.

Im Zuge seiner Amtsniederlegung – aus welchem Grund auch immer – sollte der Verwalter daher Schadensersatzrisiken so gering wie möglich halten und den Wohnungseigentümern unter Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung die Möglichkeit geben, einen Nachfolgeverwalter zu bestellen. Ersatzweise für den Fall, dass eine Nachfolgeverwalterbestellung – wiederum aus welchen Gründen auch immer – nicht erfolgen sollte, wird diesseits empfohlen, einen TOP ins Ladungsschreiben aufzunehmen, unter dem die Versammlungsteilnehmer einen Wohnungseigentümer als Berechtigten zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 3 WEG bestellen können, damit neben dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und dessen Stellvertreter für den Fall etwa auch der Amtsniederlegung des Verwaltungsbeirats zumindest Wohnungseigentümerversammlungen einberufen werden können.

Siehe hierzu Muster Vertretung: Bestellung eines Vertreters gegenüber dem Verwalter (Beschluss).

Bei der Erklärung der Amtsniederlegung handelt es sich um eine einseitige und bedingungsfeindliche Willenserklärung des Verwalters, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugehen muss. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, so fungiert dessen Vorsitzender nach § 9 Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Die Niederlegungserklärung hat dann gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu erfolgen. Ist ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt, genügt die Erklärung gegenüber einem der Wohnungseigentümer, da die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG in Form der Gesamtvertretung vertreten und es insoweit ausreicht, dass die Erklärung einem der Gesamtvertreter gegenüber erfolgt.

Stets kann eine einvernehmliche Amtsbeendigung zu einem bestimmten Stichtag sowohl im Interesse des Verwalters als auch im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer liegen. Flankierend hierzu kann entweder ein Aufhebungsvertrag geschlossen oder aber der Verwaltervertrag einvernehmlich zum Stichtag aufgehoben werden.

Siehe hierzu Muster Beendigung des Verwaltersamts: Einvernehmliche Aufhebung der Verwalterbestellung (Beschluss) und Aufhebungsvertrag.

Eigentümerinteresse

Zunächst ist grundsätzlich zu beachten, dass die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gekoppelt ist. Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG vielmehr jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden. Wichtig für die Verwalterpraxis ist, dass diese Neuregelung auch Amtsverhältnisse umfasst, die vor Inkrafttreten des WEMoG begründet wurden.

Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer im Übrigen nicht nur über die Bestellung des Verwalters, sondern auch über seine Abberufung. Hieraus folgt, dass Wohnungseigentümer, die eine Abberufung des Verwalters begehren, eine entsprechende Beschlussfassung zu initiieren haben.

Siehe hierzu Muster Beschlussvorlagen zur Abberufung des Verwalters.

Mit Blick auf eine Abberufung seitens der Wohnungseigentümer ist danach zu unterscheiden, ob der Verwaltervertrag an die Laufzeit der Bestellung gekoppelt oder eigenständig befristet ist. Im Fall befristeter Bestellung ist eine Abberufung ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes zwar möglich, allerdings endet der Verwaltervertrag, so er nicht an die Laufzeit der Bestellung gekoppelt ist, nach der Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Sollte also ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags nicht vorliegen, ist das Verwalterhonorar unter Abzug ersparter Aufwendungen des Verwalters in Höhe von ca. 20 % längstens bis zum Ablauf von 6 Monaten nach der Abberufung weiter zu bezahlen. In einem solchen Fall kann der Verwalter seine Vergütungsansprüche jedenfalls erfolgreich gerichtlich geltend machen. Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags hingegen an den Bestellungszeitraum gekoppelt, enden auch die Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Abberufung.

Siehe hierzu Muster Abberufung des Verwalters: Geltendmachung von Restvergütungsansprüchen.