BayObLG Beschluss vom 30.10.2003 - 2Z BR 184/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eigentumsverhältnisse betreffend Zugang zum Heizungsraum

Leitsatz (amtlich)

Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gem. der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

Verfahrensgang

LG Bamberg (Beschluss vom 01.08.2003; Aktenzeichen 3 T 134/03)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des LG Bamberg vom 1.8.2003 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Die Beteiligten, ein Ehepaar, sind Miteigentümer zu je 1/2 eines Hausgrundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 7.8.2002 begründeten sie gem. § 8 WEG an dem bestehenden Wohnhaus und einem zu errichtenden Neubau Wohnungs- und Teileigentum in der Weise, dass mit einem Miteigentumsanteil von 1/2 das Sondereigentum an den Wohnräumen im Haupthaus mit Schuppen (Wohnungseigentum Nr. 1) und mit dem anderen Miteigentumsanteil von 1/2 das Sondereigentum an den Räumen im Nebengebäude (Teileigentum Nr. 2) verbunden sein sollte.

Der Aufteilungsplan für das Kellergeschoss unter dem Wohngebäude sieht vier Räume als Sondereigentumsräume des Wohnungseigentums Nr. 1 und einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum vor, der mit „Heizung, Tankraum” (im Folgenden Heizungsraum) bezeichnet ist. Dieser Heizungsraum kann über eine Außentreppe erreicht werden, wenn man den als Waschküche bezeichneten Raum und einen anschließenden Flur durchschreitet.

Die Teilungserklärung enthält folgende Gebrauchsregelung:

Die im Sondereigentum des Wohnungseigentums Nr. 1 stehende Waschküche und der anschließende Flur kann vom Raumeigentümer Nr. 2 als Durchgang zum gemeinsamen Heizungs-/Tankraum zu Kontrollzwecken oder für Reparaturarbeiten betreten werden.

Die Beteiligten haben beim AG – Grundbuchamt – den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch beantragt.

Das AG – Grundbuchamt – beanstandete zunächst mit Zwischenverfügung vom 21.8.2002, dass an den Räumen, die den Zugang zum Heizungsraum bildeten, kein Sondereigentum begründet werden könne. Diese Zwischenverfügung wurde vom LG am 23.1.2003 aufgehoben, weil die Änderung der Teilungserklärung nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden könne. Zugleich billigte das LG die Rechtsansicht des AG.

Daraufhin hat das AG – Grundbuchamt – die Eintragungsanträge am 10.6.2003 abgewiesen. Die Beschwerde der Beteiligten hat das LG mit Beschluss vom 1.8.2003 zurückgewiesen. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihre Eintragungsanträge weiter.

II. Das Rechtsmittel der Beteiligten hat keinen Erfolg.

1. Das LG hat unter Bezugnahme auf seinen Beschluss vom 23.1.2003 ausgeführt: Nach st. obergerichtlicher Rspr. müssten Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem in Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bildeten, grundsätzlich ebenfalls zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der im Gemeinschaftseigentum stehende Raum seiner Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer diene. Bei einem Heizungsraum liege ein ständiger Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer in Form eines laufenden Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwands auf der Hand. Die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG werde auch nicht durch die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt.

2. Die Entscheidung des LG erweist sich als zutreffend.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, also zwingend Gemeinschaftseigentum. Zu derartigen Anlagen und Einrichtungen gehört auch die Heizungsanlage, die die Räume der Wohnanlage mit Heizenergie und Warmwasser versorgt (BGH NJW 1979, 2391). Wenn der Raum, in dem sich die Heizung befindet, nicht auch noch anderen Zwecken dient, steht auch er zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 1979, 2391 [2393]). Folgerichtig sieht die Teilungserklärung vor, dass der Raum, in dem sich Heizung und Öltank befinden, im Gemeinschaftseigentum steht. Zusätzlich müssen aber auch die Räume, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum und zur Heizungsanlage bilden, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen (BGH v. 5.7.1991 – V ZR 222/90, MDR 1992, 50 = NJW 1991, 2909; BayObLG v. 6.2.1986 – BReg. 2Z 12/85, BayObLGZ 1986, 26 [28 f.] = MDR 1986, 590). Die zwingende dingliche Zuordnung des § 5 Abs. 2 WEG, die hier die Waschküche und den Flur erfasst, kann auch nicht durch die Gebrauchsregelung in der Teilungserklärung außer Kraft gesetzt werden (BGH v. 5.7.1991 – V ZR 222/90, MDR 1992, 50 = NJW 1991, 2909; BayObLG v. 6.2.1986 – BReg. 2Z 12/85, BayObLGZ 1986, 26 [28] = MDR 1986, 590).

Die vom Senat im Beschluss vom 8.5.1991 (BayObLG, Beschl. v. 8.5.1991 – BReg. 2Z 33/91, BayObLGZ 1991, 165) zugelassene Ausnahme von diesen Grundsätzen ist im Wesentlichen beschränkt auf Räume eines nicht ausgebauten Dachspeichers, die nur ganz selten zu Kontrollgängen und Ins...