BayObLG Beschluss vom 28.02.1991 - BReg 2 Z 144/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen und Protokollberichtigung

Verfahrensgang

LG Passau (Beschluss vom 08.10.1990; Aktenzeichen 2 T 26/90)

AG Passau (Aktenzeichen 1 UR II 103/88)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 8. Oktober 1990 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Teileigentümer einer Appartementhotelanlage in einem Kurort, die aus 52 Hotelapartements, sechs Läden, zwei Praxen, sieben Garagen und einer Tiefgarage mit 29 Stellplätzen besteht. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der Anlage.

Am 26.11.1988 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von der Geschäftsführerin der weiteren Beteiligten geleitet wurde. Es waren 970,84/1000stel Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten. Nach § 11 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Eigentümer so viele Stimmmen, wie sein Teileigentum 1000stel Anteile hat. Der Antragsteller ließ sich von seiner Ehefrau vertreten, die durch einige weitere Vollmachten das Stimmrecht für 58,32/1000stel Miteigentumsanteile auf sich vereinigte. In der Versammlung wurden die Abrechnungen für 1987, getrennt nach Betriebskosten und Heizkosten, sowie der Wirtschaftsplan 1989 mit Abänderungen genehmigt, außerdem Verwaltungsbeirat und Verwalterin entlastet.

Das Protokoll über diese Versammlung vermerkt bei der Genehmigung der Betriebskostenabrechnung und der Entlastung des Verwaltungsbeirats einstimmige Billigung der Teileigentümer, bei den anderen Punkten eine Zustimmung von 912,52/1000stel Stimmen.

Am 22.12.1988 hat der Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, die vier Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären und das Protokoll dahingehend zu berichtigen, daß auch die Beschlüsse über die Betriebskostenabrechnung und die Entlastung des Verwaltungsbeirats mit 912,52/1000stel Stimmen gefaßt worden seien; denn seine Ehefrau habe gegen diese Anträge gestimmt.

Mit Beschluß vom 30.1.1990 hat das Amtsgericht den Eigentümerbeschluß über die Heizkostenabrechnung ganz und hinsichtlich der Posten Verwaltergebühren und Verwaltersachkosten die Beschlüsse über die Betriebskostenabrechnung 1987 sowie über den Wirtschaftsplan 1989, ferner die Beschlüsse über die Entlastung von Verwaltungsbeirat und Verwalterin für ungültig erklärt; im übrigen hat es die Anträge zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß haben sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 8.10.1990 nach teilweiser Zurücknahme der Beschwerden den Eigentümerbeschluß über die Betriebskostenabrechnung 1987 auch hinsichtlich des Postens Instandhaltungsrücklage für ungültig erklärt, die Erledigung des Verfahrens hinsichtlich des Wirtschaftsplans 1989 festgestellt und im übrigen beide sofortige Beschwerden zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller die Anträge weiter, den Beschluß über die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich des Postens Hausmeisterkosten (6.003,70 DM) für ungültig zu erklären und das Protokoll hinsichtlich der beiden Abstimmungen zu berichtigen.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel des Antragstellers hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat, soweit für die Rechtsbeschwerde von Bedeutung, ausgeführt:

Die Behandlung der Hausmeisterkosten in der Jahresgesamtabrechnung 1987 sei nicht zu beanstanden. Da es in § 2 des Verwaltervertrags heiße:

„2.6 In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse ist der Verwalter berechtigt:

1. …
2. …
3. einen Hausmeister anzustellen.”,

habe die weitere Beteiligte zu Recht einen Hausmeister für die Hotelanlage beschäftigt und die Kosten vom Konto der Teileigentümergemeinschaft bezahlt. Die Auslegung der Regelung im Verwaltervertrag ergebe eindeutig, daß die Verwalterin den Hausmeister auf Kosten der Teileigentümer anstellen dürfe. Eine andere Auslegung nehme der Regelung jeden Sinn. Für die Einschaltung von Hilfspersonal auf eigene Kosten brauche die Verwalterin keine Ermächtigung im Verwaltervertrag.

Das Amtsgericht habe auch zu Recht den Antrag auf Berichtigung des Protokolls über die Eigentümerversammlung abgelehnt. Die Würdigung der Aussagen der vom Amtsgericht und vom Landgericht vernommenen Zeugen ergebe nämlich, daß das Abstimmungsverhalten der Ehefrau des Antragstellers bei der Genehmigung der Betriebskostenabrechnung und der Entlastung des Verwaltungsbeirats richtig protokolliert worden sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Anstellung eines Hausmeisters ist eine Maßnahme zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, weil es Aufgabe eines Hausmeisters ist, das Anwesen und damit das gemeinschaftliche Eigentum vor Schaden und Verwahrlos...