BayObLG Beschluss vom 09.08.1990 - BReg 2 Z 82/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Hersbruck (Aktenzeichen UR II 69/88)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 3781/89)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 12. April 1990 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren wird auf je 12 868,80 DM festgesetzt. Der Beschluß des Landgerichts wird insoweit abgeändert.

Gründe

I.

Der Antragsteller, die Antragsgegner und die weitere Beteiligte zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

In der Eigentümerversammlung vom 20.9.1988 beschlossen die Wohnungseigentümer, die weitere Beteiligte zu 2 zur Verwalterin zu bestellen und den Verwaltungsbeirat zu ermächtigen, mit ihr den zuvor verlesenen Verwaltervertrag im Namen der Wohnungseigentümer abzuschließen.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht zunächst beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären, weil die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat nicht zum Vertragsabschluß hätten ermächtigen dürfen. Danach hat er diese Rüge fallengelassen und sich gegen den Inhalt des Verwaltervertrages in folgenden Punkten gewandt:

1. Ermächtigung der Verwalterin zum Abschluß von Verträgen mit Kreditinstituten über die Aufnahme von Darlehen bis zur Höhe von Hausgeldvorauszahlungen der Gemeinschaft für 3 Monate (§ 2.2 Abs. 8),
2. Beendigung, insbesondere Kündigung, der Verträge, zu deren Abschluß die Verwalterin berechtigt ist (§ 2.3),
3. Durchführung von Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, sowie die Beauftragung und Information eines Rechtsanwalts zur Durchführung solcher Maßnahmen (§ 2.4, Abs. 4),
4. Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Vertretung der Wohnungseigentümer vor Gericht (§ 2.5, Abs. 2),
5. Überweisung der Instandhaltungsrückstellung, wobei der Verwalter berechtigt ist, die Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Abdeckung kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf dem Hausgeldkonto bis zur Höhe von Hausgeldvorauszahlungen für 2 Monate in Anspruch zu nehmen (§ 3.5, Abs. 2),
6. Bevollmächtigung der Verwalterin, im Namen aller Wohnungseigentümer alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Erfüllung der in § 2 aufgeführten Aufgaben und Befugnisse des Verwalters betreffen (§ 5.1),
7. Ermächtigung der Verwalterin, Untervollmacht zu erteilen und im Zusammenhang mit der gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft stets einen Rechtsanwalt zu beauftragen (§ 5.3),
8. Berechtigung der Verwalterin, zusätzlich zur Verwaltervergütung Mahngebühren bei Zahlungsrückstand von Hausgeld (10 DM zuzüglich Mehrwertsteuer) zu erheben (§ 7.4 Abs. 1),
9. Die Bestimmung des Verwalter Vertrages, wonach die Wirksamkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt wird, wenn eine Bestimmung unwirksam sein oder werden sollte und wonach anstelle der unwirksamen Bestimmung eine solche wirksame als vereinbart gilt, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt (§ 8.5).

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 20.3.1989 den Wohnungseigentümerbeschluß vom 20.9.1988 insoweit für ungültig erklärt, als darin § 3.5 Abs. 2 des Verwaltervertrages gebilligt worden ist. Im übrigen hat es den Antrag abgewiesen. Gegen diesen Beschluß hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, über die in der ersten Instanz gestellten Anträge hinaus den Eigentümerbeschluß über die Billigung des Verwaltervertrages in weiteren Punkten für ungültig zu erklären. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 12.4.1990 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die im Beschwerdeverfahren erstmals gestellten Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Außerdem hat er gegen die Festsetzung des Geschäftswerts durch das Landgericht Beschwerde eingelegt.

II.

Die Rechtsbeschwerde hat, abgesehen von einer geringfügigen Abänderung der Geschäftswertfestsetzung durch das Landgericht, keinen Erfolg.

1. Die Ausführungen des Landgerichts zur Hauptsache sind rechtlich nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird darauf Bezug genommen. Der Rechtsbeschwerdeführer hat dagegen im einzelnen auch keine Einwendungen erhoben, er hat sein Rechtsmittel nicht begründet.

Ergänzend zu den Darlegungen des Landgerichts ist lediglich folgendes auszuführen:

a) Bei der Bestellung der Verwalterin ist auch über die einzelnen Bedingungen des Geschäftsbesorgungsvertrages mit ihr Beschluß gefaßt worden (vgl. BayObLGZ 1981, 220/226; BayObLG MDR 1982, 939 f.). Dieser Beschluß war, soweit das Landgericht darüber zu befinden hatte, nicht für ungültig zu erklären, da er weder dem Gesetz, noch einer Vereinbarung noch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung...