BayObLG Beschluss vom 25.07.1974 - BReg. 2 Z 25/74

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 16.03.1974; Aktenzeichen 36 T 1/73)

AG München (Aktenzeichen 21 U II 32/71)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 16. März 1974 wird als unbegründet zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten sowie die den Antragsgegnern erwachsenen außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 76.000 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung und einer Garage in der Eigentumswohnanlage an der … in ….

Die … (nachfolgend: …) hatte als frühere Eigentümerin des gemeinschaftlichen Grundstücks auf diesem drei Häuser erstellt und mit Teilungserklärung vom 16.6. 1965 Sondereigentum an 42 Wohnungen, 34 Garagen und 6 Doppelgaragen begründet.

Die Teilungserklärung enthält u.a. eine als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Gemeinschaftsordnung. Diese enthält im wesentlichen folgende Bestimmungen:

Die Entschädigung für den Verwalter wird als gemeinschaftliche Last auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt (§ 7).

Die … ist Verwalterin; ihre Rechte und Pflichten ergeben sich aus § 27 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung „und aus dem Inhalt des mit jedem Wohnungseigentümer abzuschließenden Verwaltervertrages” (§ 8).

In der Eigentümerversammlung gibt jeder Miteigentumsanteil von 1/1000 eine Stimme. Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn die Inhaber von mehr als 500 Anteilen anwesend oder vertreten sind (§ 10).

Der Verwaltervertrag vom 6.7.1965, den mit Ausnahme des Antragstellers alle Wohnungseigentümer unterschrieben haben, enthält in § 2 eine Prozeßvollmacht für den Verwalter. § 4 des Vertrages besagt, daß vorbehaltlich einer „entsprechenden Neufestsetzung” die Vergütung des Verwalters in den einzelnen Wohnungskaufverträgen festgelegt werde.

Im Kaufvertrag des Antragstellers mit der … vom 23.6.1966 (URNr. … des Notars … in …) bekannte der Antragsteller sich ausdrücklich zu dem Inhalt der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung; er verpflichtete sich zur Zahlung des u.a. die Verwaltungskosten umfassenden Wohngeldes und erkannte an, daß die Rechte und Pflichten des Verwalters durch die Verkäuferin in einem Verwaltervertrag festgelegt werden.

Am 1.7.1970 wurde die … durch K. L. als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums abgelöst.

Am 8.6.1971 fand u.a. zur Beschlußfassung über die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1970 vom 18.5.1971 eine Eigentümerversammlung statt, in der nach den Feststellungen des Verwalters die Inhaber von 705,62 Stimmrechten anwesend oder vertreten waren. Die Feststellung des Verwalters beruht auf einer von den Anwesenden abgezeichneten Anwesenheitsliste. Der Antragsteller wurde von der Wohnungseigentümerin von Sierstorff vertreten.

Für die Abrechnung, in der Verwaltungskosten in Höhe von 9.000,36 DM als gemeinschaftliche Last enthalten sind, wurde nach Erläuterung einzelner Rechnungsposten (auch der Verwaltungskosten) von der Mehrheit der Stimmberechtigten „Entlastung” erteilt. Hinsichtlich der Entlastung der … wurden 144,73 Gegenstimmen abgegeben (Dr. M. und von S.), hinsichtlich der Entlastung des Verwalters L. erfolgte Stimmenthaltung mit 144,73 Stimmen (ebenfalls Dr. M. und von S.).

Am 7.7.1971 beantragte der Antragsteller gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG bei dem Amtsgericht, den Beschluß der Eigentümer vom 8.6.1971 für nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären. Hierzu machte er mit Schriftsatz vom 8./11.1.1972 geltend, die Versammlung sei nicht beschlußfähig gewesen. Im übrigen sei nur über die Entlastung der Verwalter, nicht jedoch gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Abrechnung beschlossen worden. Er beantragte hilfsweise, festzustellen, daß über die Abrechnung noch kein Beschluß gefaßt worden sei. Sollte der Beschluß jedoch als Genehmigung der Abrechnung zu verstehen sein, so sei er jedenfalls nichtig oder ungültig, denn die Verwaltungskosten dürften, weil diese einer einzelvertraglichen Regelung vorbehalten seien und er einen solchen Vertrag niemals unterzeichnet habe, nicht als gemeinschaftliche Last umgelegt werden. § 16 Abs. 2 WEG sei durch § 8 der vereinbarten Gemeinschaftsordnung abgeändert worden. Schließlich sei der Ansatz der Verwaltungskosten auch zu hoch; der ihm in der Einzelabrechnung in Rechnung gestellte Verwaltungskostenanteil übersteige das „gesetzliche Limit” in § 41 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung.

Der Verwalter hat sich namens der Antragsgegner dem Antrag widersetzt.

Das Amtsgericht wies mit Beschluß vom 3.2.1972 die Anträge des Antragstellers zurück; es setzte den Geschäftswert in Höhe von 76.000 DM fest und überbürdete die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten auf den Antragsteller. Es hält den Beschluß der Eigentümer vom 8.6.1971 für formal gültig, denn die Versammlung sei beschlußfähig gewesen. Gegenstand des Beschlusses sei die Entlastung beider Verwalter und damit auch dere...