BayObLG Beschluss vom 12.02.2004 - 2Z BR 231/03

Leitsatz (amtlich)

1. Durch Vereinbarung kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ganz oder teilweise einem Wohnungseigentümer übertragen werden.

2. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 27.10.2003; Aktenzeichen 1 T 3047/03)

AG München (Aktenzeichen 483 UR II 1228/02)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG München I vom 27.10.2003 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1.800 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehört eine im Erdgeschoss gelegene Gewerbeeinheit, in der ein Schnellimbiss betrieben wird. Diese Einheit verfügt über eine Haupteingangstür zur Straße und eine weitere Tür, die in den Hof führt.

Zwischen den Beteiligten besteht Streit darüber, wer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der hofseitigen Zugangstür zu der Gewerbeeinheit zu tragen hat.

In der Teilungserklärung ist unter III § 2 d bestimmt, dass die Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume zum Sondereigentum gehören. In § 3 Nr. 2 d ist bestimmt, dass die Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. In der Gemeinschaftsordnung ist unter § 5 Nr. 2 b geregelt, dass die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungsabschlusstüren im Inneren einschließlich der Türrahmen nebst Verkleidung sowie etwaiger Außenfenster dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt, während das Streichen der Außenseiten Sache der Eigentümergemeinschaft ist. Gemäß § 6 Nr. 1 GO obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. In § 7 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es schließlich, dass jeder Miteigentümer die Kosten ordentlicher und außerordentlicher Reparaturen an der sein Sondereigentum abschließenden Eingangstür mit Ausnahme des Streichens der Außenfläche allein zu tragen hat.

In der Eigentümerversammlung vom 9.10.2002 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 folgender Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt:

Herrn ... (= Antragsteller) werden die Kosten für die Erneuerung der Zugangstüre an der Hofseite zu seinem Ladenlokal zu Lasten der Instandhaltungsrücklage erstattet.

Der Antragsteller hat beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschluss vom 23.1.2003 dem Antrag stattgegeben. Das LG hat am 27.10.2003 die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das LG hat ausgeführt: Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses liege vor. Insbesondere stelle es keinen Unterschied dar, ob ein positiver Beschluss gefasst werde, nach dem die Instandsetzungskosten nicht von der Gemeinschaft zu tragen seien, oder ob die gleiche Rechtsauffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ausgedrückt werde, dass ein entsprechender Antrag abgelehnt werde.

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der hofseitigen Außentür habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Die Tür stehe nach § 3 Nr. 2 d der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum. Ihre Instandhaltung und Instandsetzung obliege deshalb den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Nichts anderes ergebe sich aus § 7 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 b GO, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren im Inneren den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werde. Nicht darunter falle nämlich die Instandhaltung und Instandsetzung einer wie hier das Gebäude nach außen abschließenden Tür.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht hat das LG die Anfechtbarkeit des Negativbeschlusses bejaht (vgl. BayObLG, Beschl. v. 26.9.2003 - 2Z BR 25/03; Beschl. v. 27.11.2003 - 2Z BR 183/03).

b) Die Vorinstanzen sind zutreffend davon ausgegangen, dass der Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären ist, weil die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit die Kosten für die Erneuerung der Zugangstür an der Hofseite zu tragen haben.

Nach § 3 Nr. 2 d GO steht die hofseitige Zugangstür im Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 6 Nr. 1 GO obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden (BayObLG, Beschl. v. 18.12.2003 - 2Z BR 203/03). Aus § 5 Nr. 2 b GO ergibt sich, dass den einzelnen Wohnungseigentümer eine Instandh...