BayObLG Beschluss vom 26.09.2003 - 2Z BR 25/03

Leitsatz (amtlich)

1. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.

2. Der Beschluss, von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer abzusehen, entspricht i.d.R. ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.

3. Im Allgemeinen besteht kein eigenständiger materiell-rechtlicher Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer, ihm im Hinblick auf mögliche Schädigungen seines Sondereigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Sicherheit zu stellen.

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung befugt, einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags zu stellen.

5. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000 DM 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Verfahrensgang

LG Landshut (Beschluss vom 03.02.2003; Aktenzeichen 60 T 2690/02)

AG Landshut (Beschluss vom 19.09.2002; Aktenzeichen 14 UR II 11/02)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des LG Landshut vom 3.2.2003 und des AG Landshut vom 19.9.2002 dahin abgeändert, dass auch der Beschluss in der Eigentümerversammlung vom 6.5.2002 zu Tagesordnungspunkt 12.1 (Sanierung der Außenisolierung von Appartement 22) für ungültig erklärt und darüber hinaus festgestellt wird, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer mit der Antragsgegnerin zu 2) über eine zusätzliche Verwaltergebühr bei baulichen Maßnahmen nicht wirksam zustande gekommen ist.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

II. Von den gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen der Antragsteller 75 %, die Antragsgegner zu 1) und 2) samtverbindlich 10 % und die Antragsgegner zu 1)darüber hinaus samtverbindlich 15 %, von denen des Rechtsbeschwerdeverfahrens der Antragsteller 87 %, die Antragsgegner zu 1) und 2) samtverbindlich 10 % und die Antragsgegner zu 1)darüber hinaus samtverbindlich weitere 3 %. Außerdem hat der Antragsteller die Hälfte der den Antragsgegnern zu 1)im Beschwerde- und im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Kosten zu erstatten.

Für den ersten Rechtszug hat es mit der Kostenentscheidung des AG sein Bewenden.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 11.500 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1) sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Dem Antragsteller gehört die im obersten Geschoss gelegene Wohnung Nr. 22, die eine Dachterrasse mit umfasst. Darunter befinden sich die Räume der Wohnungseigentümerin H. Dort traten Feuchtigkeitsschäden auf; Ursache, Umfang und Fortdauer der Schäden sind unter den Beteiligten strittig.

Am 10.12.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer, im Jahr 1997 eine Gesamtsanierung der Dachfläche bzw. der Dachterrasse durchzuführen. In der gleichen Eigentümerversammlung wurde beschlossen, der Wohnungseigentümerin H. eine Entschädigung für den Nutzungsausfall, insb. für Mietverlust, i.H.v. 11 DM pro Quadratmeter und Monat zukommen zu lassen. Die Dachsanierung verzögerte sich. Sie war im Mai 2002 noch nicht abgeschlossen. Aus der Gemeinschaftskasse erhielt die Wohnungseigentümerin H. Ausgleichszahlungen bis 1.7.2000. Am 30.5.2000 (BayObLG v. 30.5.2000 – 2Z BR 185/99) entschied der Senat abschließend, dass die Antragsgegner zu 1) und die damalige Hausverwalterin nicht berechtigt seien, aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 10.12.1996 weitere Entschädigungszahlungen an die Wohnungseigentümerin H. zu leisten. In dem Beschluss ist ausgeführt, dass der Eigentümerbeschluss vom 10.12.1996 nicht nichtig und auch nicht wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam sei. Er sei aber unvollständig, weil er weder eine zeitliche Begrenzung enthalte noch die Finanzierung der nicht unbeträchtlichen Zahlungen regle. Eine ergänzende Auslegung ergebe, dass er jedenfalls gegenwärtig keine Grundlage mehr für einen Entschädigungsanspruch der Wohnungseigentümerin H. bilden könne. Es liege nahe, entspr. der für das Jahr 1997 vorgesehenen Gesamtsanierung eine zeitliche Beschränkung der Zahlungen anzunehmen. Der Zeitraum könne sich, da noch ein Gutachten abzuwarten und weitere vorbereitende Maßnahmen zu treffen gewesen seien und dies nicht immer zeitlich habe bestimmt werden können, allenfalls um ein weiteres Jahr verlängert haben.

Auch in den Jahren 2000 und 2001 kam es nicht zur Gesamtsanierung der Dachfläche. Vielmehr beschlossen die Wohnungseigentümer am 5.3.2001, die Dachfläche schrittweise zu sanieren. Dieser Beschluss wurde au...