BayObLG Beschluss vom 11.04.2002 - 2Z BR 85/01

Leitsatz (amtlich)

1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs der Wohnungseigentümer gegen ihren ehemaligen Verwalter, dem zur Last gelegt wird, Maler-, Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten an einer größeren Wohnanlage, bestehend aus fünf Wohnblöcken und einer Tiefgarage, nicht in einem Zug, sondern sukzessiv an ein einziges Unternehmen vergeben und dadurch Kostensteigerungen ausgelöst zu haben.

2. Bei größeren Instandsetzungsvorhaben ist der Verwalter regelmäßig verpflichtet, Konkurrenzangebote einzuholen. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er für bereits abgeschlossene Bauabschnitte das durch Ausschreibung ermittelte preisgünstigste Unternehmen beauftragt hatte und nun einen nicht nur geringfügigen Folgeauftrag vergeben will.

3. Schaltet der Verwalter zur Bauüberwachung und Objektbetreuung ein Ingenieurbüro ein, so haftet er regelmäßig nicht für etwaige Mängel bei der Rechnungsprüfung; das eingeschaltete Fachbüro ist im Verhältnis des Verwalters zu den Wohnungseigentümern nicht dessen Erfüllungsgehilfe.

4. Zu den Voraussetzungen eines Beschlusses über den Anspruchsgrund im Wohnungseigentumsverfahren.

Normenkette

BGB § 675; WEG § 27 Abs. 1; HOAI § 21; ZPO § 304

Verfahrensgang

AG Fürstenfeldbruck (Aktenzeichen UR II 39/94)

LG München II (Aktenzeichen 8 T 6071/99)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des LG München II vom 30.4.2001 abgeändert:

1. Der Antrag wird in Höhe eines Teilbetrags von 43.893,49 EUR (= 85.848,21 DM) abgewiesen.

2. Im Übrigen wird der Beschluss des AG Fürstenfeldbruck vom 15.9.1999 aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das AG zurückverwiesen.

II. Das AG hat auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 241.787,62 EUR (= 472.895,90 DM) festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage, die aus fünf neungeschossigen Wohnblöcken (bezeichnet mit den Buchstaben J, K, L, G und I) besteht. Die Antragsgegnerin war bis Ende 1994 Verwalterin der Wohnanlage. Die weiteren Beteiligten zu 1) und 2), Streithelferinnen der Antragsgegnerin, sind von dieser beauftragte Werkunternehmer. Bei einem im Januar 1998 mit Fachleuten stattgefundenen Ortstermin zeichnete sich ab, dass an verschiedenen Gebäudeteilen der in den 70er Jahren errichteten Häuser umfangreiche Betonsanierungsarbeiten erforderlich werden würden. Die Antragsgegnerin ließ daraufhin von den von ihr zugezogenen Fachleuten ein Leistungsverzeichnis für die damals als notwendig erachteten Maßnahmen erstellen. Im Rahmen einer Ausschreibung gab auch die weitere Beteiligte zu 2) unter dem 15.3.1988 ein Angebot auf der Grundlage von Einheitspreisen ab. Dieses bezog sich auf Betonerhaltungs-, Anstrich-, Fugenversiegelungs- und Gerüstbauarbeiten an den

• Garagen-Notausgängen/Kellerabgängen,
• Sockelflächen und Treppenwangen, Giebelflächen (teilweise) und Hauseingangsvordächer,

• Dachaufbauten,

  Garagenein- und -ausfahrten,

• Balkone und Attika nur an den Gebäudeseiten mit Balkonen (Gebäude K, J),
• Abdichtung einzelner undichter Balkonböden (Gebäude G, L und I)

und schloss mit einer Brutto-Gesamtsumme von 536.718,50 DM. Die Beteiligte zu 2) wies zugleich mit ihrem Angebot darauf hin, dass für Arbeiten nach 1990 sich die Einheitspreise pro 1 % Lohnerhöhung um 0,8 % erhöhen.

In ihrer Versammlung vom 27.5.1988 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich, bezogen auf die als erforderlich bezeichneten Arbeiten

4.1 Notausgänge Garage und Kellerabgänge Häuser,

4.2 Dachaufbauten,

4.3 Balkone und Attiken der Hauser (K und J),

4.4 Sockel, Treppenwangen und Giebel der Häuser eines Teilgebäudekomplexes (I), Instandsetzung der Hauseingangsvordächer,

4.5 Abdichtung von undichten Balkonböden,

4.6 Garagenein- und -ausfahrten,

4.7 Instandsetzung der restlichen Attiken und Instandsetzung der restlichen Balkone,

folgende Beschlüsse:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Durchführung der o.g. Instandsetzungsarbeiten. Sanierungsvolumen: ca. 770.000 DM (zzgl. Kosten Gerüst Attika) zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Über den zeitlichen Ablauf sowie die Prioritäten sollen Verwaltungsbeirat und Verwaltung gemeinsam mit dem bauleitenden Ingenieur entscheiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt, die Instandsetzung der Notausgänge Garage- und Kellerabgänge der Häuser so spät wie möglich durchzuführen.

Am 29.8.1988 erteilte die Antragsgegnerin namens der Antragsteller der weiteren Beteiligten zu 2) den Auftrag zur Ausführung der Arbeiten, zunächst bezogen auf den Wohnblock J und ohne Garagennotausgänge, Garagenein- und -ausfahrten. Der Auftrag enthielt folgenden Zusatz:

Die im Angebot enthaltenen Preise gelten auch für die anderen Bauabschnitte, wo noch separate Aufträge erteilt werden müssen.

In der Folgezeit kam es im Lauf der Sanierungsarbeiten an Block J zu Zusatzaufträgen. Die Arbeiten waren bis Februar 1989 abg...